Khái niệm, đặc điểm về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản

Khái niệm, đặc điểm về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản giành cho đang sinh viên, học viên cao học theo học ngành luật kinh tế đang hoàn thiện khóa luận, luận văn thạc sĩ. Bài viết này  cho các bạn cái nhìn tổng quan về: Khái niệm, đặc điểm về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản Nếu các bạn cần thêm bài mẫu khóa luận, luận văn thạc sĩ hay tài liệu tham khảo thì liên hệ với dịch. vụ viết thuê luận văn thạc sĩ luật kinh tế của Trung tâm Luận Văn 3C qua Zalo : 0966.736.325 để được tư vấn chi tiết nhất.

Để hiểu rõ về chuyển nhượng dự án ĐTKD BĐS, tương tự với cách phân tích ở những phần trên, chúng ta sẽ phân tích từng khái niệm liên quan để hình thành khái niệm, đặc điểm của nó.

1. Khái niệm, đặc điểm dự án đầu tư kinh doanh BĐS

Kinh doanh BĐS, dưới góc độ pháp lý, “là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua BĐS; thực hiện dịch vụ môi giới BĐS; dịch vụ sàn giao dịch BĐS; dịch vụ tư vấn BĐS hoặc quản lý BĐS nhằm mục đích sinh lợi”⁷.

Mặc dù Luật KDBĐS hiện nay chỉ có khái niệm “kinh doanh BĐS” và không có khái niệm chính thức về “đầu tư kinh doanh bất động sản” nhưng từ khái niệm nêu trên và bản chất của hoạt động ĐTKD, có thể hiểu đây cũng chính là định nghĩa hoạt động ĐTKD BĐS. Theo đó, ĐTKD BĐS có thể hiểu “là việc NĐT bỏ vốn vào hoạt động kinh doanh hàng hóa BĐS, kinh doanh dịch vụ BĐS phù hợp với quy định của pháp luật về kinh doanh BĐS nhằm mục đích sinh lợi”. ĐTKD BĐS là ngành nghề kinh doanh có điều kiện được thực hiện gắn liền với QSDĐ của chủ thể là CĐT cùng điều kiện là thông qua sự cho phép của Nhà nước. Các CĐT thực hiện DA bằng cách bỏ vốn xây dựng DA BĐS (đầu tư trực tiếp) hoặc bỏ vốn để thực hiện đầu tư vào các dự án BĐS đã có sẵn thông qua hoạt động chuyển nhượng DA hoặc chuyển nhượng vốn, cổ phần (đầu tư gián tiếp).

Từ định nghĩa ĐTKD BĐS và dự án ĐTKD, có thể hiểu “dự án ĐTKD BĐS là tập hợp đề xuất bỏ vốn trung hạn hoặc dài hạn để tiến hành các hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS trên địa bàn cụ thể, trong khoảng thời gian xác định”.

Dự án ĐTKD BĐS có những đặc điểm riêng (do đối tượng của hoạt động ĐTKD là BĐS – được quy định chặt chẽ bởi pháp luật về đất đai và KDBĐS), cụ thể:

Thứ nhất, các dự án ĐTKD BĐS thường yêu cầu nguồn vốn đầu tư lớn và thực hiện dài hạn, nên thời gian thu hồi vốn chậm. Do đó, các NĐT phải tiến hành huy động vốn từ nhiều kênh khác nhau để phát triển DA. Các kênh huy động vốn ở đây bao gồm: vốn tự có (nguồn vốn từ chủ sở hữu) và vốn thương mại (nguồn vốn huy động từ ngân hàng, các TCTD, khách hàng, thị trường chứng khoán). Quy mô DA thường vừa và lớn, dẫn đến cần nguồn vốn nhất định và lâu dài; tính thanh khoản thị trường kém làm cho CĐT khó khăn trong việc thu hồi vốn.

Thứ hai, các dự án ĐTKD BĐS thường mang tính “vùng miền” và “địa phương” cao. Bởi BĐS bao gồm đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng và tài sản khác theo quy định của pháp luật. Dự án ĐTKD BĐS là tài sản gắn liền với đất, được xây dựng trên một diện tích đất cụ thể, tại một địa điểm cụ thể và mang tính địa phương. Bên cạnh đó, với cùng một kiểu DA nhưng ở những vị trí hoặc những địa phương khác nhau thì giá trị của chúng cũng khác nhau.

Thứ ba, các chủ thể tham gia hoạt động của thị trường BĐS ngày càng đa dạng. Hoạt động ĐTKD BĐS được mở rộng với mọi thành phần kinh tế (bao gồm cả người Việt Nam định cư ở nước ngoài; tổ chức, cá nhân nước ngoài). Do đó, hàng loạt DAĐT có chất lượng cao đã được ra đời, góp phần đáng kể vào việc thúc đẩy sự phát triển của nền kinh tế.

Thứ tư, các DAĐT BĐS phải nằm trong chương trình phát triển kinh tế – xã hội chung của toàn quốc và của từng địa phương, gắn liền với công trình phát triển quốc gia, vùng, địa phương. Vì vậy, ĐTKD BĐS một mặt vì lợi nhuận của NĐT, mặt khác còn đảm bảo các vấn đề quan trọng khác như vấn đề việc làm, y tế, giáo dục,…

2.  Khái niệm, đặc điểm của chuyển nhượng DA ĐTKD BĐS

Chuyển nhượng DA ĐTKD BĐS là việc chủ ĐTKD BĐS cũ chuyển giao toàn bộ hoặc một phần vốn và quyền thực hiện DA ĐTKD BĐS cho chủ ĐTKD BĐS mới. Trong đó, chủ ĐTKD BĐS mới có trách nhiệm tiếp tục thực hiện DA, kế thừa những quyền và nghĩa vụ của NĐT trước với toàn bộ DA (hoặc một phần DA) được chuyển giao để ĐTKD.

Chuyển nhượng dự án ĐTKD BĐS có một số đặc điểm cơ bản sau:

Một là, giá chuyển nhượng DA không phản ánh giá trị thực của hàng hóa – dự án ĐTKD BĐS. Vì dự án ĐTKD BĐS có những đặc điểm hàng hóa vô hình (tính địa phương, vùng miền; tính phụ trợ, phát triển kinh tế – xã hội…) nên chỉ có thể xác định giá trị của nó thông qua khả năng thu lợi hoặc hiệu quả vốn đầu tư.

Hai là, giao dịch chuyển nhượng DA bị tác động bởi những thay đổi của thị trường BĐS. Nếu thị trường BĐS phát triển minh bạch thì giao dịch chuyển nhượng ổn định, cân bằng; ngược lại, giao dịch chuyển nhượng sẽ trở nên nhiều rủi ro, cung không đủ cầu nếu thị trường BĐS nhiều tiêu cực, không cân đối. Đặc biệt, thị trường BĐS thường biến động thất thường, những “cơn sốt nhà đất” thường xảy ra cùng với nhịp độ tăng trưởng hoặc suy giảm của nền kinh tế và theo chu kì.

Ba là, giao dịch chuyển nhượng DA có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn, tài chính. Thị trường vốn, tài chính tác động rất lớn đến thị trường BĐS nói chung và giao dịch chuyển nhượng DA BĐS nói riêng. Vì để thực hiện chuyển nhượng, CĐT cần huy động một lượng vốn nhất định thông qua các kênh huy động: ngân hàng, tổ chức tín dụng, khách hàng cá nhân,…

Bốn là, giao dịch chuyển nhượng DA BĐS chịu sự chi phối chặt chẽ bởi pháp luật về đất đai, đầu tư, kinh doanh BĐS. Đặc điểm này xuất phát từ hàng hóa của giao dịch chuyển nhượng là các DA BĐS, mà DA BĐS luôn gắn liền với QSDĐ mà “QSDĐ là một loại hàng hóa đặc biệt” nhất thiết cần sự điều chỉnh của quy phạm pháp luật về đất đai. Thêm vào đó, chuyển nhượng DA BĐS là một trong các loại giao dịch về kinh doanh BĐS, nên chịu sự chi phối và điều chỉnh chặt chẽ bởi hệ thống pháp luật về BĐS.

Năm là, hoạt động chuyển nhượng DA BĐS do các DN kinh doanh BĐS thực hiện. Để trở thành chủ thể trong giao dịch chuyển nhượng DA ĐTKD BĐS, tất yếu phải thoả mãn các điều kiện quy định tại Khoản 2 Điều 75 LĐT năm 2020⁸. Theo đó, chủ thể trong giao dịch chuyển nhượng DA BĐS phải là DN trừ trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua BĐS quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập DN nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.

Hoạt động chuyển nhượng dự án ĐTKD BĐS mang lại nhiều ý nghĩa không chỉ đối với DN chuyển nhượng, mà còn cung cấp cho bên nhận chuyển nhượng nhiều lợi ích đồng thời góp phần phát triển hoạt động ĐTKD BĐS, giúp các ngành nghề khác phát triển, như: xây dựng, dịch vụ,…tạo cơ hội việc làm cho những người lao động ở các ngành nghề trên.

3. Chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh nhà ở thương mại

Từ khái niệm dự án ĐTKD và NOTM, có thể hiểu: dự án ĐTKD NOTM là tập hợp đề xuất bỏ vốn trung hạn hoặc dài hạn của các chủ thể là các DN kinh doanh BĐS

để tiến hành các hoạt động ĐTKD NOTM trên địa bàn cụ thể, trong khoảng thời gian xác định.

Chuyển nhượng dự án ĐTKD NOTM (một loại hình dự án ĐTKD BĐS phổ biến hiện nay) là hoạt động ĐTKD đặc biệt, hoạt động “mua bán” một loại hình tài sản đặc biệt gắn liền với đất là các dự án NOTM, ở đó các chủ thể tham gia chuyển nhượng là các doanh nghiệp và chịu sự chi phối bởi các quy định về nguyên tắc, điều kiện, hợp đồng… theo pháp luật kinh doanh BĐS.

Bài viết Khái niệm, đặc điểm về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản được Luận Văn 3C tổng hợp để hỗ trợ các bạn dùng tham khảo khi viết bài, nếu bạn cần hỗ trợ bạn có thế liên hệ và sử dụng dịch vụ viết thuê luận văn thạc sĩ của chúng tôi để được tư vấn hỗ trợ tốt nhất!

• Website: https://luanvan3c.com/
• Hotline: 0966.736.325 (zalo)
• Email: luanvan3c@gmail.com

Nguyễn Đình Long

Tôi là Nguyễn Đình Long, hiện tại tôi là Quản lý nội dung của Luận Văn 3C– Chuyên cung cấp dịch vụ làm luận văn uy tín. Chúng tôi đặt lợi ích của khách hàng là ưu tiên hàng đầu.  Website: https://luanvan3c.com/ – Hotline: 0966.736.325.