Hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh nhà ở thương mại

Hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh nhà ở thương mại giành cho đang sinh viên, học viên cao học theo học ngành luật kinh tế đang hoàn thiện khóa luận, luận văn thạc sĩ. Bài viết này  cho các bạn cái nhìn tổng quan về: Hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh nhà ở thương mại Nếu các bạn cần thêm bài mẫu khóa luận, luận văn thạc sĩ hay tài liệu tham khảo thì liên hệ với dịch. vụ viết thuê luận văn thạc sĩ luật kinh tế của Trung tâm Luận Văn 3C qua Zalo : 0966.736.325 để được tư vấn chi tiết nhất.

Hợp đồng kinh doanh BĐS là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa DN, hợp tác xã có đủ điều kiện kinh doanh BĐS theo quy định với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân về việc xác lập, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ trong hoạt động mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại QSDĐ, chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần DA BĐS²⁵. Trên cơ sở đó, có thể hiểu hợp đồng chuyển nhượng dự án ĐTKD NOTM là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa các DN (gồm bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng) về việc xác lập, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ đối với dự án ĐTKD NOTM, khi đó, quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp các bên chuyển nhượng gắn với một phần hoặc toàn bộ DA sẽ được chuyển sang cho bên nhận chuyển nhượng phù hợp với quy định của pháp luật.

Pháp luật ở hầu hết các quốc gia trên thế giới đều quy định các giao dịch liên quan đến BĐS đều phải được thể hiện thông qua hợp đồng bằng văn bản; pháp luật Việt

Nam cũng không phải là ngoại lệ. Chuyển nhượng DA ĐTKD NOTM phải được thực hiện thông qua việc ký kết hợp đồng. Khoản 2, Điều 17 Luật KDBĐS 2014 quy định: “Hợp đồng kinh doanh BĐS phải được lập thành văn bản”. Như vậy, hình thức của hợp đồng chuyển nhượng DA ĐTKD NOTM phải là hợp đồng bằng văn bản. Đồng thời, theo quy định của VBHN Luật KDBĐS 2020²⁶ thì hợp đồng chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ DA BĐS không bắt buộc phải công chứng, chứng thực mà các bên tự thỏa thuận. Như vậy so với quy định của VBHN Luật đất đai 2018 (Điều 167) việc công chứng, chứng thực hợp đồng theo VBHN Luật KDBĐS 2020 đã có sự thống nhất. Giá trị, hiệu lực của hợp đồng không bị ảnh hưởng từ việc có hoặc không có sự công chứng, chứng thực của cơ quan có thẩm quyền.

Hiện nay, các nội dung cơ bản của hợp đồng chuyển nhượng DA được quy định tại Điều 53 VBHN Luật KDBĐS 2020, cụ thể gồm: tên, địa chỉ của các bên; thông tin cơ bản của DA đã được phê duyệt; thông tin chi tiết về dự án; giá chuyển nhượng; phương thức và thời hạn thanh toán; thời hạn bàn giao toàn bộ hoặc một phần DA và hồ sơ kèm theo; quyền và nghĩa vụ của các bên; trách nhiệm của các bên trong việc thực hiện các TTHC liên quan đến QSDĐ; trách nhiệm do vi phạm hợp đồng; phạt vi phạm hợp đồng; giải quyết tranh chấp; các trường hợp chấm dứt thực hiện hợp đồng và các biện pháp xử lý; thời điểm có hiệu lực của hợp đồng.

Ngoài ra Nghị định 02/2022/NĐ-CP đã quy định mẫu hợp đồng về chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần DA để các bên sử dụng trong quá trình thương thảo, ký kết hợp đồng. Hợp đồng mẫu góp phần giúp các chủ thể tham gia vào quá trình chuyển nhượng dự án ĐTKD NOTM thuận lợi trong việc xác định các quyền và nghĩa vụ, cũng như tránh xảy ra tình trạng tranh chấp hợp đồng vì những điều khoản cơ bản đã được luật quy định cụ thể, chi tiết.

Tuy nhiên, vẫn còn một số vấn đề cần lưu ý trong quy định về nội dung của hợp đồng trong Luật KD BĐS hiện nay là:

Thứ nhất, theo quy định tại điểm a khoản 2 Điều 83 Nghị định 43/2014/NĐ-CP,

hợp đồng chuyển nhượng DA phải thể hiện rõ giá trị QSDĐ trong tổng giá trị chuyển nhượng DA và có giá trị thay thế cho hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ khi thực hiện thủ tục chuyển QSDĐ nhưng Điều 53 Luật KDBĐS 2014 lẫn Phụ lục 8 Nghị định 02/2022/NĐ-CP về Mẫu hợp đồng chuyển nhượng DA BĐS đều không thể hiện nội dung này. Đối với tổng giá trị DA, giá trị QSDĐ thường chiếm phần lớn và trong thực tế hoạt động chuyển nhượng, các bên chỉ ký hợp đồng chuyển nhượng DA BĐS mà không cần phải tiến hành thêm một bước ký hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ nữa. Để tránh lãng phí thời gian và làm rườm rà thêm các TTHC trong quá trình chuyển QSDĐ, Nghị định 43/2014/NĐ-CP đã cho phép hợp đồng chuyển nhượng DA có thể thay thế cho hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ khi làm thủ tục chuyển QSDĐ với điều kiện trong hợp đồng chuyển nhượng DA phải thể hiện rõ giá trị của QSDĐ so với tổng giá trị chuyển nhượng DA.

Thứ hai, Điều 6 Nghị định 02/2022/NĐ-CP quy định việc chuyển nhượng DA BĐS buộc “phải lập thành hợp đồng theo mẫu đính kèm” Nghị định thay vì “để các bên tham khảo trong quá trình thương thảo, ký kết hợp đồng” như nguyên tắc tại Nghị định 76/2015/NĐ-CP. Như vậy, Nghị định 02/2022/NĐ-CP yêu cầu mọi chủ thể khi tham gia giao dịch kinh doanh BĐS đều phải sử dụng bộ mẫu Hợp đồng được ban hành, trong trường hợp không tuân thủ, các cơ quan quản lý có thể xử phạt theo quy định²⁷. Theo tác giả, quy định này là chưa phù hợp với nguyên tắc tự do ý chí trong giao kết hợp đồng – nguyên tắc cơ bản, xuyên suốt của pháp luật dân sự Việt Nam nói chung và pháp luật hợp đồng nói riêng²⁸. Mặc dù, tại các mẫu hợp đồng, nhà làm luật đã dành rất nhiều tâm huyết cho việc nâng cao tính rõ ràng, cụ thể bằng cách đưa ra hệ thống nội dung chi tiết về thông tin DA và BĐS; tiến độ xây dựng…, tuy nhiên, việc quy định áp dụng hợp đồng mẫu “cứng nhắc” có phải cách thức duy nhất và thỏa đáng nhất để nâng cao chất lượng và tính minh bạch của giao dịch kinh doanh BĐS hay không? Thực tế, thay vì “áp đặt” mẫu hợp đồng, các nhà làm luật hoàn toàn có thể xây dựng những quy định pháp luật mang tính nguyên tắc, nền tảng, buộc các bên khi tham gia vào giao dịch kinh doanh BĐS phải tuân thủ.

Bài viết Thẩm quyền và trình tự, thủ tục chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh nhà ở thương mại được Luận Văn 3C tổng hợp để hỗ trợ các bạn dùng tham khảo khi viết bài, nếu bạn cần hỗ trợ bạn có thế liên hệ và sử dụng dịch vụ viết thuê luận văn thạc sĩ của chúng tôi để được tư vấn hỗ trợ tốt nhất!

• Website: https://luanvan3c.com/
• Hotline: 0966.736.325 (zalo)
• Email: luanvan3c@gmail.com

Nguyễn Đình Long

Tôi là Nguyễn Đình Long, hiện tại tôi là Quản lý nội dung của Luận Văn 3C– Chuyên cung cấp dịch vụ làm luận văn uy tín. Chúng tôi đặt lợi ích của khách hàng là ưu tiên hàng đầu.  Website: https://luanvan3c.com/ – Hotline: 0966.736.325.