Thẩm quyền và trình tự, thủ tục chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh nhà ở thương mại

Thẩm quyền và trình tự, thủ tục chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh nhà ở thương mại giành cho đang sinh viên, học viên cao học theo học ngành luật kinh tế đang hoàn thiện khóa luận, luận văn thạc sĩ. Bài viết này  cho các bạn cái nhìn tổng quan về: Thẩm quyền và trình tự, thủ tục chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh nhà ở thương mại Nếu các bạn cần thêm bài mẫu khóa luận, luận văn thạc sĩ hay tài liệu tham khảo thì liên hệ với dịch. vụ viết thuê luận văn thạc sĩ luật kinh tế của Trung tâm Luận Văn 3C qua Zalo : 0966.736.325 để được tư vấn chi tiết nhất.

* Thẩm quyền cho phép chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh NOTM:

Thẩm quyền được hiểu là tổng hợp các quyền và nghĩa vụ hành động, quyết định của các cơ quan, tổ chức thuộc hệ thống bộ máy Nhà nước do pháp luật quy định. Các quy định về thẩm quyền thể hiện của việc phân cấp quản lý, giúp cho hoạt động của các cơ quan trong bộ máy Nhà nước vận hành suôn sẻ, tránh việc hoạt động của các cơ quan chồng chéo lên nhau hoặc không được quy định hoặc quy định không rõ ràng. Trong lĩnh vực KDBĐS, để kiểm tra, thẩm định được tất cả những vấn đề, sự kiện liên quan làm cơ sở cho việc chấp thuận chuyển nhượng DA cần đến sự tham gia của rất nhiều cơ quan chuyên môn. Kết quả giải quyết TTHC là chấp thuận hoặc không chấp thuận đề nghị chuyển nhượng DA của NĐT. Cơ quan quyết định việc đầu tư cũng chính là cơ quan quyết định cho phép NĐT được chuyển nhượng DA.

Luật KDBĐS 2014 quy định về thẩm quyền cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần DA BĐS cho UBND cấp tỉnh hoặc Thủ tướng Chính phủ ²³ theo hướng cấp nào quyết định việc đầu tư thì có thẩm quyền cho phép chuyển nhượng.

Hiện nay, quy định về thẩm quyền cho phép chuyển nhượng DA đã được LĐT 2020 sửa đổi tại Khoản 2, Điều 75 theo hướng phân chia cụ thể về thẩm quyền để đảm bảo sự thống nhất giữa các Luật, cụ thể như sau:

“1. Đối với DA BĐS được chấp thuận NĐT hoặc được cấp GCNĐKĐT theo quy định của LĐT, thẩm quyền, thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần DA thực hiện theo quy định của LĐT.

2. Đối với DA BĐS không thuộc trường hợp quy định tại khoản 1 Điều này, thẩm quyền cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần DA BĐS thực hiện như sau:

 a) Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần DA

BĐS đối với DA do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định việc đầu tư;

b)Thủ tướng Chính phủ quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần DA BĐS đối với DA do Thủ tướng Chính phủ quyết định việc đầu tư.”

Việc quy định DA do cấp nào quyết định, chấp thuận việc đầu tư thì cấp đó có thẩm quyền cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần DA BĐS sẽ giúp cho việc quản lý dễ dàng và hiệu quả hơn. Bởi cơ quan có thẩm quyền quyết định, chấp  thuận đầu tư quyết định sẽ là cơ quan nắm bắt rõ ràng nhất những thay đổi biển động của DA cũng như CĐT chuyển DA để đưa ra được quyết định có hay không cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần DA. Đồng thời cũng góp phần tránh được tình trạng lạm quyền, trì trệ trong việc giải quyết thủ tục chuyển nhượng DA.

• Trình tự thủ tục chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh NOTM:

Trong phạm vi nghiên cứu, thủ tục ở đây là TTHC tức là trình tự, cách thức thực hiện, hồ sơ và yêu cầu, điều kiện do cơ quan nhà nước, người có thẩm quyền quy định để giải quyết một công việc cụ thể liên quan đến cá nhân, tổ chức.

Thủ tục chuyển nhượng DA ĐTKD NOTM là một dạng TTHC mà cụ thể là thủ tục chuyển nhượng DA ĐTKD BĐS. Theo đó, thủ tục chuyển nhượng DA ĐTKD BĐS là trình tự, cách thức thực hiện, hồ sơ và yêu cầu, điều kiện của cơ quan nhà nước, người có thẩm quyền quy định để xem xét hồ sơ và cho phép việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần DA đối với các chủ thể là các DN kinh doanh BĐS.

Thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần DA ĐTKD NOTM hiện nay tuân theo quy định của LĐT hoặc của Luật KDBĐS, cụ thể như sau:

(1) Đối với DA ĐTKD NOTM thuộc DA BĐS được chấp thuận NĐT theo quy định của LĐT 2020 hoặc được cấp GCNĐKĐT theo quy định của LĐT 2020 thì thủ tục chuyển nhượng theo quy định của LĐT (thủ tục điều chỉnh DA đầu tư theo quy định tại Điều 41 LĐT 2020 và được hướng dẫn cụ thể tại Nghị định số 31/2021/NĐ-CP của Chính phủ)

(2)Đối với DA ĐTKD NOTM không thuộc diện được chấp thuận NĐT hoặc cấp GCNĐKĐT theo quy định của LĐT 2020 thì thủ tục chuyển nhượng thực hiện tại Điều 51, VBHN Luật KDBĐS 2020 và hướng dẫn chi tiết tại Mục 3, Chương 2 (Điều 10 đến Điều 13) Nghị định 02/2022/NĐ-CP.

Trong phạm vi nghiên cứu của luận văn chủ yếu tập trung vào các quy định của Luật KDBĐS và các văn bản hướng dẫn thi hành, do đó tác giả sẽ phân tích quy định pháp luật về thủ tục chuyển nhượng DA theo quy định của Luật KDBĐS, cụ thể quy trình, thủ tục như sau:

Quy định về thủ tục chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ DA BĐS theo Nghị định 02/2022/NĐ-CP có nhiều điểm mới, tiến bộ hơn so với Nghị định 76/2015/NĐ-CP trước đây, cụ thể như sau:

Thứ nhất, trước đây Nghị định 76/2015/NĐ-CP chỉ đề cập đến thủ tục chuyển nhượng DA BĐS do 02 chủ thể là UBND cấp tỉnh và Thủ tướng Chính phủ quyết định việc đầu tư mà không đề cập đến thủ tục đối với việc chuyển nhượng các DA do các chủ thể khác quyết định việc đầu tư. Hiện nay, Nghị định 02/2022/NĐ-CP phân định nguyên tắc, trình tự, hồ sơ thực hiện thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần DA BĐS theo LĐT hay theo Luật KDBĐS: chỉ các DA BĐS thuộc diện được chấp thuận NĐT (i) và đã được cấp GCN đầu tư theo LĐT 2020 (ii) mới áp dụng quy định của pháp luật về đầu tư; còn tất cả các trường hợp DA BĐS còn lại ngoài hai trường hợp trên sẽ áp dụng theo quy định của Luật Kinh doanh BĐS và Nghị định 02/2022/NĐ-CP. Quy định này đã góp phần tháo gỡ những vướng mắc, bất cập so với Nghị định 76/2015/NĐ-CP; phù hợp và thống nhất với khoản Điều 46 của LĐT 2020, đảm bảo tính tách bạch, rõ ràng về các trường hợp chuyển nhượng DA sẽ áp dụng theo quy định của LĐT hay theo quy định của Luật KDBĐS.

Thứ hai, Nghị định 02/2022/NĐ-CP đã sửa một “lỗi kỹ thuật” của Nghị định 76/2015/NĐ-CP đó là bỏ cụm từ “cấp huyện” trong nội dung “Thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần DA BĐS do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định việc đầu tư”, do UBND cấp huyện không có thẩm quyền cho phép chuyển nhượng DA ĐTKD BĐS, nhưng tiêu đề Điều 12, Nghị định 76/2015/NĐ-CP lại ghi “Trình tự, thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần DA do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, cấp huyện quyết định việc đầu tư”.

Thứ ba, việc lấy ý kiến và thẩm định hồ sơ chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần DA BĐS được quy định tại Nghị định số 02/2022/NĐ-CP được quy định cụ thể và chi tiết hơn so với Nghị định số 76/2015/NĐ-CP bởi lấy ý kiến và thẩm định hồ sơ là bước rất quan trọng trước khi tiến hành chuyển nhượng toàn bộ hoặc một số DA BĐS. Việc quy định càng rõ ràng, chi tiết giúp cho việc thực hiện các quy định càng trở nên hiệu quả.

Tuy nhiên, những quy định về thủ tục chuyển nhượng theo VBHN Luật KDBĐS 2020 và Nghị định 02/2022/NĐ-CP hiện nay theo tác giả vẫn còn một số nội dung bất cập:

Thứ nhất, khoản 3 Điều 51 VBHN Luật KDBĐS 2020 quy định trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày có quyết định cho phép chuyển nhượng DA của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, các bên phải hoàn thành việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng và hoàn thành việc bàn giao DA. Về quy định này có 02 vấn đề đáng lưu ý. Trước hết, thế nào là hoàn thành việc bàn giao DA? Bàn giao ở đây được hiểu là bàn giao về mặt hồ sơ, giấy tờ hay bàn giao trên thực tế? Chính quy định mơ hồ như trên dẫn đến sự khó khăn khi áp dụng pháp luật và cũng từ đây phát sinh một vấn đề thứ hai, đó là thời hạn để hoàn thành việc bàn giao DA. Ở đây, nếu bàn giao được hiểu là bàn giao về mặt hồ sơ thì không có vấn đề nhưng nếu bàn giao thực tế thì trong vòng 30 ngày kể từ khi có quyết định cho phép chuyển nhượng mà buộc các DN phải hoàn tất mọi công đoạn đặc biệt đối với trường hợp chuyển nhượng toàn bộ DA dường như thiếu khả thi. Việc bàn giao tổng thể một dự án ĐTKD BĐS liên quan đến rất nhiều khâu và công việc khác nhau, từ bàn giao các giấy tờ liên quan như GCNĐKĐT, GCN QSDĐ gắn với DA, giấy phép thi công công trình v.v. đến việc bàn giao trên thực địa liên quan nhiều đến yếu tố kỹ thuật, trong đó bộ phận thi công phải kiểm tra chất lượng và tiến độ thi công thực tế, bộ phận đo vẽ phải tiến hành xác định lại ranh giới đất đai của DA. Thiết nghĩ, trong thời hạn 30 ngày từ ngày có quyết định cho phép chuyển nhượng DA mà buộc các CĐT phải hoàn thành việc bàn giao thực tế đối với chuyển nhượng toàn bộ DA là thiếu khả thi.

Thứ hai, đoạn 2 khoản 3 Điều 51 VBHN Luật KDBĐS 2020 có quy định trường hợp CĐT nhận chuyển nhượng DA BĐS là DN có vốn đầu tư nước ngoài, sau khi có quyết định cho phép chuyển nhượng DA của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, CĐT chuyển nhượng làm thủ tục trả lại đất cho Nhà nước; cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất đối với CĐT nhận chuyển nhượng trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Trước hết, có thể hiểu nguyên nhân quy định như trên là vì Luật Đất đai hiện hành không có quy định nào trực tiếp cho phép DN có vốn đầu tư nước ngoài được nhận chuyển nhượng QSDĐ gắn với việc chuyển nhượng DA do đó CĐT chuyển nhượng phải trả lại đất cho Nhà nước, sau đó Nhà nước mới tiến hành giao đất, cho thuê đất với DN có vốn đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng DA. Xuất phát từ nhiều lý do khác nhau mà so với chủ thể trong nước, việc tiếp cận QSDĐ của CĐT nước ngoài vẫn còn hạn chế nên thực tế họ gặp rất nhiều khó khăn khi tìm kiếm nguồn đất phục vụ cho hoạt động của mình, bao gồm cả kinh doanh BĐS. Vì vậy, theo tác giả Luật Đất đai nên bổ sung quy định: “DN có vốn đầu tư nước ngoài được nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị QSDĐ theo quy định của Chính phủ; được nhận chuyển nhượng QSDĐ gắn với nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần DAĐT theo quy định của pháp luật về đầu tư và kinh doanh BĐS”, để tạo điều kiện như nhau cho các chủ thể tiếp cận, tham gia thị trường BĐS và Luật KDBĐS không phải quy định “lòng vòng” như trên

Bài viết Thẩm quyền và trình tự, thủ tục chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh nhà ở thương mại được Luận Văn 3C tổng hợp để hỗ trợ các bạn dùng tham khảo khi viết bài, nếu bạn cần hỗ trợ bạn có thế liên hệ và sử dụng dịch vụ viết thuê luận văn thạc sĩ của chúng tôi để được tư vấn hỗ trợ tốt nhất!

• Website: https://luanvan3c.com/
• Hotline: 0966.736.325 (zalo)
• Email: luanvan3c@gmail.com

Nguyễn Đình Long

Tôi là Nguyễn Đình Long, hiện tại tôi là Quản lý nội dung của Luận Văn 3C– Chuyên cung cấp dịch vụ làm luận văn uy tín. Chúng tôi đặt lợi ích của khách hàng là ưu tiên hàng đầu.  Website: https://luanvan3c.com/ – Hotline: 0966.736.325.