Quyền và nghĩa vụ các bên trong chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh nhà ở thương mại

Quyền và nghĩa vụ các bên trong chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh nhà ở thương mại giành cho đang sinh viên, học viên cao học theo học ngành luật kinh tế đang hoàn thiện khóa luận, luận văn thạc sĩ. Bài viết này  cho các bạn cái nhìn tổng quan về: Quyền và nghĩa vụ các bên trong chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh nhà ở thương mại Nếu các bạn cần thêm bài mẫu khóa luận, luận văn thạc sĩ hay tài liệu tham khảo thì liên hệ với dịch. vụ viết thuê luận văn thạc sĩ luật kinh tế của Trung tâm Luận Văn 3C qua Zalo : 0966.736.325 để được tư vấn chi tiết nhất.

Quyền lợi là quyền được hưởng những lợi ích về chính trị xã hội, về vật chất, tinh thần do kết quả của hoạt động chuyển nhượng DA ĐTKD NOTM đối với các bên tham gia chuyển nhượng. Nghĩa vụ là những việc của các chủ thể tham gia vào hợp đồng chuyển nhượng DA ĐTKD NOTM phải thực hiện để đảm bảo đạt được kết quả hoạt động chuyển nhượng. Nghĩa vụ là cơ sở để đạt được quyền lợi của các bên trong chuyển nhượng DA ĐTKD NOTM.

Nghĩa vụ và quyền lợi của các bên trong chuyển nhượng dự án ĐTKD NOTM được quy định theo Điều 52, VBHN Luật KDBĐS 2020. Theo đó, một số quyền và nghĩa vụ của các bên trong hoạt động chuyển nhượng DA BĐS được quy định như sau: quyền và nghĩa vụ khi thực hiện việc chuyển giao và tiếp nhận DA; chuyển giao quyền và nghĩa vụ từ CĐT cũ sang cho CĐT mới khi tiếp tục triển khai DA; phối hợp để làm thủ tục chuyển QSDĐ cho bên nhận chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai, các nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng về việc thông báo kịp thời, đầy đủ, công khai và giải quyết thỏa đáng quyền và lợi ích khách hàng và các bên liên quan tới DA, phần DA chuyển nhượng; các nghĩa vụ tài chính với Nhà nước và nghĩa vụ khác theo hợp đồng.

So với quy định của Luật KDBĐS 2006 và Nghị định 153/2007/NĐ-CP hướng dẫn Luật này, quy định hiện tại của Luật KDBĐS 2014 đã rõ ràng, cụ thể hơn rất nhiều bởi trước đây, quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ mua bán DA rất khái quát, thiếu cụ thể. Toàn bộ Điều 21 Luật KDBĐS 2006 chỉ có khoản 2 có quy định về việc CĐT nhận chuyển nhượng có trách nhiệm thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ của CĐT đã chuyển nhượng. Nghị định 153/2007/NĐ-CP cũng quy định về vấn đề này một cách chung chung tại khoản 05 và khoản 6 Điều 6 rằng CĐT cũ có trách nhiệm thông báo kịp thời, đầy đủ, công khai và giải quyết thỏa đáng quyền lợi ích hợp pháp của khách hàng và các bên liên quan khác; CĐT mới có trách nhiệm thực hiện toàn bộ nghĩa vụ và được hưởng mọi quyền, lợi ích của CĐT DA nhưng lại không quy định các quyền và nghĩa vụ chính xác mỗi bên được hưởng và phải thực hiện là gì. Chính vì sự mơ hồ trong các quy định này dẫn đến khi thực hiện việc chuyển nhượng, các CĐT không tuân thủ đầy đủ nghĩa vụ và hệ quả là quyền lợi chính đáng của khách hàng bị xâm phạm.

Quy định của Luật KDBĐS hiện hành đã khá đầy đủ, chi tiết về các quyền và nghĩa vụ của mỗi bên trong quan hệ chuyển nhượng DA (bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng), nhưng các quy định này vẫn còn một số điểm đáng lưu ý, cụ thể như sau:

Thứ nhất, quy định về quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng:

• Pháp luật kinh doanh BĐS chỉ buộc bên chuyển nhượng bàn giao hồ sơ DA mà không nhắc đến tiến độ bàn giao trên thực địa. Tuy điểm c khoản 1 Điều 52 VBHN Luật KDBĐS 2020 có quy định bên chuyển nhượng DA phải phối hợp với bên nhận chuyển nhượng làm thủ tục chuyển QSDĐ nhưng việc đó không đồng nghĩa với bàn giao DA trên thực địa bởi hoạt động này ngoài chuyển giao QSDĐ còn liên quan đến các yếu tố kỹ thuật khác như nghiệm thu chất lượng thi công công trình, kiểm tra sự phù hợp giữa hiện trạng công trình so với tiến độ đã được phê duyệt v.v. Trong khi đó, Phụ lục 8 của Nghị định 02/2022/NĐ-CP về Mẫu Hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ (hoặc một phần) DA BĐS tại các Điều 7, 8 và 9 đều có đề cập đến nghĩa vụ bàn giao trên thực địa. Có thể thấy, quy định của Luật và Nghị định về vấn đề này vẫn chưa thống nhất.
• Điểm d khoản 1 Điều 52 VBHN Luật KDBĐS 2020 quy định bên chuyển nhượng DA có nghĩa vụ theo dõi và thông báo kịp thời với cơ quan nhà nước có thẩm quyền về hành vi vi phạm trong việc sử dụng đất đầu tư xây dựng của bên nhận chuyển nhượng, theo tác giả là không hợp lý và thiếu khả thi. Vì sau khi giao dịch chuyển nhượng hoàn tất, toàn bộ nghĩa vụ của bên chuyển nhượng đối với DA hoặc phần DA được chuyển nhượng đều chuyển giao cho bên nhận chuyển nhượng, lúc này bên chuyển nhượng đã giải phóng hoàn toàn khỏi các nghĩa vụ và trách nhiệm liên quan đến DA hay phần DA được chuyển nhượng, đồng thời công việc theo dõi tiến độ thực hiện của DA và xử phạt kịp thời vốn là trách nhiệm của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, một chủ thể kinh doanh không có quyền hạn và trách nhiệm giám sát một chủ thể kinh doanh khác, dù cho đó có là đối tác của họ trong một giao dịch trước đó.

Thứ hai, quy định về nghĩa vụ tài chính của 02 bên: Cả khoản 01 và khoản 02 Điều 52 VBHN Luật KDBĐS 2020 đều quy định bên chuyển nhượng lẫn bên nhận chuyển nhượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật nhưng các nghĩa vụ này bao gồm nghĩa vụ gì mức độ thực hiện của mỗi bên đến đâu, phương thức thực hiện ra sao thì cả Luật và Nghị định 02/2022/NĐ-CP đều không có quy định rõ. Tìm hiểu về nghĩa vụ tài chính trong lĩnh vực đất đai, tác giả nhận thấy một số quy định liên quan đến nghĩa vụ tài chính như sau:

• Thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng BĐS, chuyển nhượng DAĐT, chuyển nhượng quyền tham gia DAĐT, chuyển nhượng quyền thăm dò, khai thác, chế biến khoáng sản theo quy định của pháp luật phải hạch toán riêng để kê khai nộp thuế thu nhập DN với mức thuế suất 22% (từ ngày 01/01/2016 áp dụng mức thuế suất 20%), không được hưởng ưu đãi thuế thu nhập DN (trừ phần thu nhập của DN thực hiện dự án ĐTKD nhà ở xã hội để bán, cho thuê, cho thuê mua được áp dụng thuế suất thuế TNDN 10% theo quy định tại điểm d khoản 3 Điều 19 Thông tư số 78/2014/TT-BTC).²⁴
• Theo quy định của VBHN Luật Đất đai 2018, tùy vào hình thức sử dụng đất là giao hay cho thuê đất mà CĐT phải nộp tiền sử dụng đất hoặc trả tiền thuê đất cùng với các khoản thuế và lệ phí liên quan đến QSDĐ (thuế SDĐ phi nông nghiệp, thuế thu nhập từ chuyển quyền SDĐ, lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính).
• Ngoài ra, đối với hoạt động ĐTKD BĐS, các CĐT còn phải thực hiện nghĩa vụ ký quỹ để đảm bảo thực hiện DAĐT theo quy định của pháp luật về đầu tư với mức ký quỹ có thể lên đến từ 1% đến 3% vốn đầu tư của DA căn cứ vào quy mô, tính chất và tiến độ thực hiện của từng DA cụ thể.

Thứ ba, Luật KDBĐS chỉ quy định về quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng DA, còn quyền và nghĩa vụ của khách hàng và bên liên quan chỉ được đề cập đến như một nguyên tắc cần được bảo đảm trong hoạt động chuyển nhượng, và là một phần nghĩa vụ của bên chuyển nhượng. Tuy nhiên, quy định bên chuyển nhượng phải “thông báo kịp thời, đầy đủ, công khai và giải quyết thỏa đáng quyền, lợi ích hợp pháp của khách hàng và các bên liên quan tới DA, phần DA chuyển nhượng” sau khi được cơ quan có thẩm quyền quyết định chấp thuận việc chuyển nhượng là chưa phù hợp vì khách hàng, chủ thể liên quan tiếp nhận thông tin với trạng thái “thông báo” là chính, điều này khiến cho họ rơi vào thể bị động, nguy cơ quyền lợi của họ không được đảm bảo

Bài viết Thẩm quyền và trình tự, thủ tục chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh nhà ở thương mại được Luận Văn 3C tổng hợp để hỗ trợ các bạn dùng tham khảo khi viết bài, nếu bạn cần hỗ trợ bạn có thế liên hệ và sử dụng dịch vụ viết thuê luận văn thạc sĩ của chúng tôi để được tư vấn hỗ trợ tốt nhất!

• Website: https://luanvan3c.com/
• Hotline: 0966.736.325 (zalo)
• Email: luanvan3c@gmail.com

Nguyễn Đình Long

Tôi là Nguyễn Đình Long, hiện tại tôi là Quản lý nội dung của Luận Văn 3C– Chuyên cung cấp dịch vụ làm luận văn uy tín. Chúng tôi đặt lợi ích của khách hàng là ưu tiên hàng đầu.  Website: https://luanvan3c.com/ – Hotline: 0966.736.325.