Quá trình hình thành và phát triển pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh nhà ở thương mại

Quá trình hình thành và phát triển pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh nhà ở thương mại giành cho đang sinh viên, học viên cao học theo học ngành luật kinh tế đang hoàn thiện khóa luận, luận văn thạc sĩ. Bài viết này  cho các bạn cái nhìn tổng quan về: Quá trình hình thành và phát triển pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh nhà ở thương mại Nếu các bạn cần thêm bài mẫu khóa luận, luận văn thạc sĩ hay tài liệu tham khảo thì liên hệ với dịch. vụ viết thuê luận văn thạc sĩ luật kinh tế của Trung tâm Luận Văn 3C qua Zalo : 0966.736.325 để được tư vấn chi tiết nhất.

1. Quá trình hình thành và phát triển pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh nhà ở thương mại của một số nước trên thế giới

Trong phạm vi nghiên cứu, tác giả lựa chọn 02 quốc gia có nhiều điểm tương đồng về pháp luật với Việt Nam là Trung Quốc và Ấn Độ để trình bày quá trình hình thành và phát triển pháp luật BĐS nói chung và chuyển nhượng dự án ĐTKD NOTM nói riêng.

* Sự hình thành và phát triển của pháp luật về chuyển nhượng dự án kinh doanh BĐS của Trung Quốc

Sự phát triển của thị trường BĐS Trung Quốc bắt nguồn sâu xa từ quá trình chuyển đổi kinh tế vĩ đại của nước này, theo đó gắn liền với quá trình đô thị hóa tại Trung Quốc. Khi cải cách mở cửa vào năm 1978 được khởi xướng, Trung Quốc đã trải qua thời kỳ gia tăng dân số và nền kinh tế nghèo nàn, tại thời điểm đó để đảm bảo nguồn cung lương thực ổn định và duy trì các dịch vụ công đầy đủ cho người dân thành thị, Trung Quốc đã đưa những quy định nghiêm ngặt về di cư từ nông thôn ra thành thị, được gọi là hệ thống Hukou. Hệ thống nghiêm ngặt này không chỉ bóp méo thị trường lao động của Trung Quốc mà còn kéo giảm sự phát triển của thị trường nhà ở Trung Quốc. Sau đó, đến năm 2001 Trung Quốc đã thông qua Kế hoạch 5 năm lần thứ 10, đặt đô thị hóa là chiến lược quốc gia nhằm kích thích nhu cầu và biến thị trường nhà trở thành động cơ tăng trưởng kinh tế mới của Trung Quốc. Phù hợp với chiến lược quốc gia này, Hội đồng Nhà nước đã ban hành một văn bản chính thức cho phép di cư tự do từ nông thôn ra thành thị và cho phép thực hiện các giao dịch liên quan đến đất đai⁹. Điều này đã thúc đẩy sự phát triển của thị trường nhà ở, các DA xây dựng nhà ở mới tại các khu vực đô thị gia tăng nhanh chóng, các giao dịch về QSDĐ và nhà ở cũng từ đó gia tăng.

Pháp luật Trung Quốc không có quy định đặc biệt về chuyển nhượng dự án ĐTKD BĐS nói chung hay dự án ĐTKD NOTM nói riêng mà chuyển nhượng dự án BĐS thực chất là hình thức chuyển nhượng QSDĐ. Chính vì vậy, việc chuyển nhượng DA BĐS phải đáp ứng các điều kiện về chuyển nhượng QSDĐ theo quy định của pháp luật. Chính phủ Trung Quốc đã ban hành hàng loạt các văn bản pháp luật để điều chỉnh các vấn đề về đất đai, cũng như việc chuyển nhượng QSDĐ, cụ thể Hiến pháp hiện hành được thông qua vào năm 1982, đã được sửa đổi trong các năm 1988, 1993, 1999, 2004 và 2018 quy định về chế độ sở hữu đất đai; Luật Quyền tài sản năm 2007 thiết lập một khuôn khổ bảo vệ quyền sở hữu, bao gồm cả bảo vệ cho động sản và BĐS; Luật Quản lý đất đai năm 1986, sửa đổi năm 2019; Luật Quản lý BĐS đô thị năm 1994, sửa đổi năm 2019; Quy chế Quản lý và Phát triển BĐS Đô thị năm 1998, sửa đổi năm 2019, hay LĐT nước ngoài năm 2019.

Hiện nay, theo quy định của pháp luật Trung Quốc, việc chuyển nhượng DA BĐS được thực hiện chủ yếu thông qua hai hình thức là chuyển nhượng DA BĐS và cơ cấu lại vốn chủ sở hữu cùng chuyển nhượng công ty DA. Có thể thấy hai hình thức này khá tương đồng với Việt Nam hiện nay là chuyển nhượng DA BĐS theo pháp luật về đầu tư và pháp luật BĐS và chuyển nhượng vốn của các công ty dự án.

* Sự hình thành và phát triển của pháp luật về chuyển nhượng dự án kinh doanh BĐS của Ấn Độ

Ngành BĐS Ấn Độ bao gồm các lĩnh vực nhà ở/nhà ở và BĐS thương mại hầu như không được kiểm soát và trì trệ cho đến khi chính phủ bắt đầu tự do hóa chính sách tài khóa vào năm 2005. Tuy nhiên, sau 14 năm tự do hóa kinh tế bắt đầu từ năm 1991, chính phủ đã đưa ra sáng kiến vào năm 2005 cho phép 100% vốn FDI vào ngành này dẫn đến sự bùng nổ các hoạt động đầu tư và phát triển. Nhưng đột ngột vào giữa năm 2008, ngành này phải đối mặt với suy thoái kinh tế thế giới. Thị trường BĐS bị bóp nghẹt cả về khối lượng và giá trị. Đứng trước khủng hoảng đó, Chính phủ Ấn Độ đã thông qua Đạo luật BĐS năm 2016. Đạo luật này cung cấp các cơ chế toàn diện để bảo vệ người tiêu dùng và nhằm tăng tính minh bạch, an toàn và niềm tin trên thị trường cho tất cả các bên liên quan trong ngành BĐS, bao gồm các nhà phát triển/quảng bá, DA, khách hàng và đại lý BĐS. Từ đó, tạo cơ sở pháp lý vững chắc cho các hoạt động, giao dịch diễn ra trong phạm vi ngành này, đồng thời duy trì lợi thế cạnh tranh và lợi ích thu được từ tốc độ phát triển cơ sở hạ tầng cao.

Hiện nay, Điều 15, Luật BĐS năm 2016 quy định nội dung về chuyển nhượng DA BĐS như sau:

• NĐT không được chuyển giao quyền và nghĩa vụ của mình đối với DA BĐS cho bên thứ ba mà không có sự đồng ý bằng văn bản từ 2/3 số người mua nhà DA (ngoại trừ CĐT) và văn bản chấp thuận của cơ quan quản lý BĐS; với điều kiện là việc chuyển giao này sẽ không làm ảnh hưởng đến việc phân bổ hoặc bán các căn hộ, lô hoặc các tòa nhà (nếu có) trong DA BĐS đã được thực hiện bởi NĐT trước đó.

Giải thích chi tiết: Người mua nhà DA, theo quy định tại mục trên, không phân biệt số căn hộ hoặc số lô đất (nếu có) mà người đó đặt mua với tư cách cách cá nhân hoặc gia đình hay trong trường hợp nhiều người như công ty, DN hay bất kỳ một tổ chức hợp thành bởi nhiều cá nhân nào, dưới bất kỳ tên gọi nào dù là tên của tổ chức đó hay tên của đơn vị liên quan, đều sẽ chỉ được hiểu là “một người mua nhà”.

• Trường hợp việc chuyển giao được sự chấp thuận của những người mua nhà và cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định tại mục (1), bên nhận chuyển nhượng phải tuân thủ các nghĩa vụ chưa được hoàn thành một cách độc lập theo quy định tại luật này hoặc các quy định dưới luật. Các nghĩa vụ chưa được hoàn thành được xác định theo hợp đồng mua bán giữa bên chuyển nhượng với khách hàng.

Luật BĐS 2016 được đánh giá là đem lại lợi ích cho cả NĐT cũng như người mua nhà, thúc đẩy công bằng trong giao dịch BĐS và đảm bảo thực hiện kịp thời các DA. Với một nhận thức rõ ràng về việc bảo vệ quyền lợi cho người mua, đạo luật sẽ giúp họ bảo vệ mình trong “cuộc chơi không bình đẳng” với các CĐT.¹⁰

2. Quá trình hình thành và phát triển pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh nhà ở thương mại của Việt Nam

Trước năm 1986, quan hệ đất đai được đóng khung trong mối quan hệ theo “chiều dọc” giữa Nhà nước với người sử dụng đất. Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất cho tổ chức kinh tế, cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân… sử dụng. Khi các tổ chức này không có nhu cầu sử dụng đất thì Nhà nước thu hồi đất. Các giao dịch; đất đai theo “chiều ngang” không có điều kiện tồn tại. Luật đất đai năm 1987 quy định: “Nghiêm cấm việc mua bán đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức” (Điều 5). Vì vậy, trong bối cảnh đó, chưa xuất hiện các quy định về chuyển nhượng bằng QSDĐ, chuyển nhượng các DA nhà ở.

Khi nền kinh tế nước ta chuyển sang nền kinh tế thị trường, với những đặc trưng cơ bản của cơ chế thị trường: quy luật giá trị, quy luật cung – cầu; đất đai được thừa nhận có giá; các chủ thể kinh doanh được quyền tự chủ trong sản xuất kinh doanh; yếu tố hoạch toán kinh tế, hiệu quả kinh tế được các DN coi trọng … Trong điều kiện kinh tế thị trường, hệ thống pháp luật nước ta đã có những điều chỉnh cơ bản để tạo điều kiện cho sự phát triển các loại thị trường thiết yếu, trong đó có thị trường BĐS. Luật đất đai 1993 là một bước tiến lớn đưa ra những quy định quan trọng mở rộng thêm quyền về đất đai, bổ sung các quyền mang tính sở hữu: chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, thế chấp (Điều 3), đất đai được trả lại những giá trị vốn có: đất đai được thừa nhận là một loại tài sản đặc biệt tạo cơ sở cho việc hình thành và phát triển thị trường QSDĐ, thị trường BĐS của nước ta. Chuyển nhượng bằng QSDĐ được ghi nhận lần đầu tiên trong Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 23/3/1999 về trình tự, thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ – hướng dẫn Luật sửa đổi, bổ sung năm 1998 sửa đổi một số điều của Luật đất đai 1993 và ngày càng được kế thừa, phát triển cho đến Luật Đất đai 2013. Và đây cũng chính là tiền đề pháp lý quan trọng để Luật KDBĐS 2006 quy định về chuyển nhượng dự án BĐS, dự án ĐTKD NOTM hiện hành.

Trước khi Luật KDBĐS 2006 ghi nhận lần đầu về hình thức chuyển nhượng dự án xây dựng nhà ở thì hoạt động chuyển nhượng DAĐT nói chung (bao gồm chuyển nhượng dự án ĐTKD NOTM) chịu sự điều chỉnh của LĐT 2005. Tuy nhiên, LĐT 2005 lại không xem chuyển nhượng DA là một hoạt động kinh doanh bình thường của DN mà lại nhìn nhận dưới góc độ khác nhau của hoạt động chuyển nhượng vốn, hoạt động sáp nhập, mua bán DN¹¹. Trong lĩnh vực kinh doanh BĐS, với nhiều đặc thù: nguồn vốn lớn, tiềm ẩn nhiều rủi ro thì những quy định theo LĐT 2005 và văn bản hướng dẫn chưa thể tạo nên một cơ sở pháp lý vững chắc cho các DN tiến hành chuyển nhượng DA. Luật KDBĐS 2006 là một bước ngoặt quan trọng, đánh dấu cho sự phát triển mới của hoạt động kinh doanh BĐS.

Cùng với Luật KDBĐS 2006, Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 quy định chi tiết thi hành Luật KDBĐS 2006 đã ban hành các quy định hướng dẫn chi tiết hoạt động chuyển nhượng DA. Các quy định về chuyển nhượng DAĐT trong hoạt động KDBĐS tập trung các nội dung sau: Luật KDBĐS 2006 cho phép NĐT có thể chuyển nhượng DAĐT trong hoạt động KDBĐS nhưng chỉ được chuyển nhượng toàn bộ mà không thể chuyển nhượng một phần DA; dự án BĐS được chuyển nhượng được giới hạn là DA khu đô thị mới, DA khu nhà ở, DA hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp (không quy định cho mọi loại DA BĐS); Đối tượng chuyển nhượng là toàn bộ quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp từ CĐT cũ sang CĐT mới. Trên cơ sở đó, thị trường BĐS đã ghi nhận những tín hiệu tích cực khi nhiều DAĐT trong hoạt động KDBĐS nằm đắp chiếu từ vài năm trước nay được tái khởi động trở lại.

Tuy nhiên, các quy định trên cũng là nguyên nhân dẫn đến hiện tượng NĐT “lách luật” để chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ DAĐT trong hoạt động KDBĐS, đặc biệt chuyển nhượng DA không thuộc nhóm DA khu đô thị mới, DA khu nhà ở, DA hạ tầng khu công nghiệp như: DA BĐS du lịch, DA văn phòng, DA trung tâm thương mại… dưới các hình thức: chuyển nhượng QSDĐ, chuyển nhượng vốn góp trong DN đầu tư DA hoặc mua bán – sáp nhập DN. Ngoài ra còn nhiều vấn đề vướng mắc liên quan đến thủ tục, điều kiện, thẩm quyền cho phép chuyển nhượng…. Để khắc phục tình trạng trên, Luật KDBĐS 2014 và LĐT 2014 được ban hành đồng thời giúp cho các quy định về chuyển nhượng DAĐT trong hoạt động KDBĐS được thống nhất, đồng bộ. Ngoài ra, Luật Đất đai 2013, Luật Nhà ở 2014, Luật Xây dựng 2014, BLDS 2015 được ban hành, tạo nên một bộ khung pháp lý hoàn toàn mới. Bên cạnh đó, các văn bản dưới luật hướng dẫn trực tiếp bao gồm: Nghị định số 76/2015/NĐ-CP ngày 10/9/2015 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật KDBĐS, Nghị định số 118/2015/NĐ-CP ngày 12/11/2015 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của LĐT.

Sau khoảng gần thập niên áp dụng, nhiều quy định của các Luật nêu trên có đã có bất cập, lỗi thời so với thực tiễn khách quan. Hiện nay, nhiều luật đang được Quốc hội bàn bạc, thảo luận, sửa đổi, thay thế như: Luật Đất đai, Luật KDBĐS, Luật Nhà ở… Bên cạnh đó, LĐT 2020 được ban hành ngày 17/6/2020 có hiệu lực ngày 01/01/2021, đã sửa đổi, bổ sung một số Điều của Luật KDBĐS 2014, ngoài ra còn có Nghị định số 31/2021/NĐ-CP ngày 26/3/2021 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của LĐT năm 2020 và Nghị định 02/2022/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật KDBĐS (thay thế Nghị định 76/2015/NĐ- CP ngày 10/9/2015 của Chính phủ) được ban hành có các quy định điều chỉnh hoạt động chuyển nhượng DAĐT trong hoạt động KDBĐS góp phần cùng với hệ thống các văn bản pháp luật trên tạo hành lang pháp lý đầy đủ hơn điều chỉnh hoạt động chuyển nhượng dự án ĐTKD NOTM, giúp hạn chế tối đa các giao dịch ngầm, giao dịch bất hợp pháp, đồng thời xác định cơ chế pháp lý cho hoạt động này được diễn ra trong một trật tự ổn định, minh bạch và công khai.

Bài viết Quá trình hình thành và phát triển pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh nhà ở thương mại được Luận Văn 3C tổng hợp để hỗ trợ các bạn dùng tham khảo khi viết bài, nếu bạn cần hỗ trợ bạn có thế liên hệ và sử dụng dịch vụ viết thuê luận văn thạc sĩ của chúng tôi để được tư vấn hỗ trợ tốt nhất!

• Website: https://luanvan3c.com/
• Hotline: 0966.736.325 (zalo)
• Email: luanvan3c@gmail.com

Nguyễn Đình Long

Tôi là Nguyễn Đình Long, hiện tại tôi là Quản lý nội dung của Luận Văn 3C– Chuyên cung cấp dịch vụ làm luận văn uy tín. Chúng tôi đặt lợi ích của khách hàng là ưu tiên hàng đầu.  Website: https://luanvan3c.com/ – Hotline: 0966.736.325.