Luận văn Cho vay mua nhà đối với người có thu nhập thấp tại các Ngân hàng thương mại theo pháp luật Việt Nam

Chuyên mục chia sẻ các đề tài luận văn thạc sĩ luật kinh tế Cho vay mua nhà đối với người có thu nhập thấp tại các Ngân hàng thương mại theo pháp luật Việt Nam cho các bạn học viên đang làm luận văn tham khảo. Với những học viên chuẩn bị làm bài luận văn thạc sĩ với sự chia sẻ của chuyên mục chia sẻ luận văn với đề tài: Cho vay mua nhà đối với người có thu nhập thấp tại các Ngân hàng thương mại theo pháp luật Việt Nam dưới đây chắc chắn sẽ giúp cho các bạn học viên có cái nhìn tổng quan hơn về đề tài sắp đến.

===> Dịch Vụ Viết luận văn thạc sĩ luật kinh tế – Bảng giá 2024

• Đặt vấn đề

 Thứ nhất, giai đoạn 2011-2013, thị trường Bất động sản (BĐS) Việt Nam đóng băng do ảnh hưởng khủng hoảng tài chính toàn cầu năm 2008 và thiệt hại thanh khoản do cuộc chạy đua lãi suất từ các ngân hàng thương mại (NHTM). Nhằm thực hiện mục tiêu kép, vừa giải quyết hàng tồn kho, thanh khoản thị trường, tình trạng nợ xấu, vừa hỗ trợ người có thu nhập thấp khu vực đô thị tạo lập nhà ở, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết số 02/2013/NQ-CP ngày 07/01/2013 và được Ngân hàng Nhà nước hướng dẫn tại Thông tư số 11/2013/TT-NHNN ngày 15/05/2013 về việc ban hành gói tín dụng ưu đãi cho vay hỗ trợ nhà ở.

 Thông qua hệ thống 4 NHTM có vốn nhà nước là Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV), Ngân hàng thương mại cổ phần Ngoại Thương Việt Nam (VCB), Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam (Agribank), Ngân hàng thương mại cổ phần Công Thương Việt Nam (Vietinbank), sau này mở rộng thêm một số NHTM tư nhân, dòng vốn 30.000 tỷ đồng phần nào đã giải quyết thanh khoản cho thị trường BĐS, đồng thời mở ra cơ hội sở hữu nhà ở cho các đối tượng lao động hưởng lương ngân sách và người có thu nhập thấp, cung ứng vốn kịp thời cho các chủ đầu tư và nền kinh tế trong hoạt động xây dựng cơ bản và thị trường việc làm. Tuy nhiên, sau khi kết thúc chương trình cho vay 30.000 tỷ đồng giai đoạn từ năm 2016 đến nay, hệ thống các NHTM chỉ tập trung cho vay vào phân khúc nhà ở trung bình khá cho đến phân khúc cao cấp, BĐS nghỉ dưỡng, nhà ở thương mại, nhà ở văn phòng, việc tiếp cận vốn vay dành cho đối tượng có thu nhập thấp mua nhà ở trở nên rất khó khăn.

 Thứ hai, làn sóng công nghiệp hóa, hiện đại hóa, chênh lệch thu nhập và khoảng cách giàu nghèo giữa các khu vực tác động đến sự chuyển dịch lao động từ nông thôn về thành thị, gia tăng áp lực giải quyết nhu cầu nhà ở đối với các cơ quan, ban ngành tại các thành phố lớn. Đơn cử như tại khu vực Thành phố Hồ Chí Minh (TP HCM), theo Sở Xây dựng, nhu cầu nhà ở giai đoạn từ năm 2016 đến năm 2020 đạt 40 triệu m2 sàn (bình quân 20,3 m2/người), giai đoạn từ năm 2021 đến năm 2025 là 50 triệu m2 sàn (bình quân 23,5 m2/người). Trên thực tế, tính đến tháng 06/2021, con số này chỉ đạt 20,65 m2/người, thấp hơn mức kế hoạch đã đề ra, và rất thấp so với chuẩn toàn quốc của Bộ Xây dựng (toàn quốc đạt 24,4 m2/người, khu vực đô thị 25,1 m2/người, nông thôn 24 m2/người).

Thống kê năm 2019, TP HCM có gần 476.000 hộ chưa có nhà ở hoặc đang sống chung với cha mẹ, người thân, chiếm gần 25% tổng số hộ gia đình. Theo đó, có khoảng 20.000 hộ cán bộ, công chức, viên chức nhà nước; 300.000 hộ có nhu cầu thuê nhà ở xã hội (NƠXH); 143.000 hộ có nhu cầu mua NƠXH; khoảng 21.000 hộ sống trên và ven kênh rạch, khoảng 35.000 hộ đang sống trong các chung cư cũ cần được cải tạo, chỉnh trang hoặc di dời tái định cư. Như vậy, nhu cầu nhà ở của người dân đô thị là rất lớn và không ngừng tăng thêm, với quy mô mỗi năm tăng cơ học 200.000 người.¹

Áp lực thiếu hụt nhà ở như trên cộng hưởng với đại dịch Covid 19 trong năm 2021 gây thiệt hại nặng nề về kinh tế, y tế tại TP HCM. Cụ thể, dịch bùng phát mạnh ở những khu vực có mật độ dân cư đông, diện tích nhà ở bình quân thấp, điều kiện nơi ở và khu vực xung quanh không tốt. Mức độ lây lan dịch ở khu vực này cao hơn những nơi khác; khi có ca nhiễm, việc cách ly, phong tỏa ảnh hưởng đến nhiều người, gây khó khăn cho đời sống người dân.

Với 2 nguyên nhân như trên, việc giải quyết nhu cầu nhà ở là hết sức cấp thiết và quan trọng đối với khu vực TP HCM nói riêng và cả nước nói chung trong thời gian tới, trong đó, kênh tín dụng về hoạt động cho vay mua nhà ở xã hội đối với người có thu nhập thấp theo quy định pháp luật là một trong những giải pháp cần hoàn thiện để khai thông dòng vốn, giải quyết kịp thời vấn đề thiếu hụt nhà ở cho đối tượng này.

1.2. Tính cấp thiết của đề tài

Theo Bộ Xây dựng, đến đầu năm 2022, cả nước xây dựng tổng cộng 266 dự án với khoảng 142.000 căn NƠXH, diện tích hơn 7,1 triệu m2, không đạt tiến độ đề ra theo chiến lược phát triển nhà ở Quốc gia đến năm 2020, tầm nhìn đến năm 2030 của Thủ tướng Chính phủ.

Dự báo giai đoạn 2021-2025, nhu cầu về NƠXH cả nước dự kiến 294.600 căn với tổng mức đầu tư 220.000 tỷ đồng². Đây là một thách thức rất lớn về nguồn cung nhà ở cho chính quyền đô thị, chưa tính đến nguồn vốn cho vay để giải quyết bài toán nêu trên đối với chủ đầu tư và người mua nhà, đặc biệt là người mua nhà có thu nhập thấp.

Trong khi đó, vào tháng 05/2022, Vinhomes công bố xây dựng 500.000 căn NƠXH trên phạm vi cả nước và triển khai ngay trong năm 2022 tại hai khu vực trọng điểm là vùng ven TP HCM, Hà Nội với giá bán dự kiến trên dưới một tỷ đồng, mang thương hiệu Happy Homes, được xây dựng tại các khu biệt lập quy mô 50-60 ha trở lên, với các tiện ích trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại, khu vui chơi trẻ em. Mục tiêu của Vinhomes đặt ra cao hơn tổng khối lượng NƠXH cả nước đạt được trong suốt giai đoạn từ 2013 cho đến nay theo thống kê của Bộ Xây dựng³. Điều này đã khẳng định việc xã hội hóa chính sách NƠXH là một hướng đi đúng đắn và cần thiết để giải bài toán thiếu hụt nhà ở nêu trên.

Trái ngược với tín hiệu tích cực đa dạng hóa nguồn cung NƠXH, nguồn vốn cho vay đối với người có thu nhập thấp đang dần thu hẹp sau khi nhà nước ban hành Thông tư số 20/2021/TT-NHNN ngày 30/11/2021, về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 25/2015/TT-NHNN ngày 09/12/2015 hướng dẫn cho vay vốn ưu đãi thực hiện chính sách NƠXH. Theo đó, từ ngày 20/01/2022, người mua NƠXH sẽ không được vay ưu đãi lãi suất tại các TCTD do nhà nước chỉ định như trước đây, mà chỉ có duy nhất Ngân hàng Chính sách xã hội (NHCSXH) được cho vay ưu đãi. Quy định này cộng hưởng với chính sách thắt chặt tín dụng BĐS sau giai đoạn tăng nóng 2018-2022, với lãi suất cho vay các NHTM tăng cao do áp lực lạm phát, đã làm cho việc tiếp cận nguồn vốn mua nhà ở xã hội càng khó khăn hơn trong tương lai.

Đây cũng là lý do cấp thiết tác giả chọn đề tài “Cho vay mua nhà ở đối với người có thu nhập thấp tại các ngân hàng thương mại theo pháp luật Việt Nam” để đóng góp các kiến nghị hoàn thiện pháp luật, đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả và mở rộng cho vay mua nhà ở xã hội trong thời gian sắp đến.

2. Mục tiêu của đề tài

3.1 Mục tiêu tổng quát

“Mục tiêu nghiên cứu của luận văn nhằm làm sáng tỏ những vấn đề lý luận về cho vay mua nhà đối với người có thu nhập thấp tại các NHTM theo pháp luật Việt Nam; phân tích, đánh giá hiện trạng pháp luật và thực tiễn thực hiện pháp luật về hoạt động

3.2 Mục tiêu cụ thể

Nhằm đạt được các mục đích nêu trên, đề tài tập trung thực hiện một số nhiệm vụ nghiên cứu như sau:

“Thứ nhất, phân tích, đánh giá có hệ thống các công trình nghiên cứu trong và ngoài nước có liên quan đến pháp luật về cho vay mua nhà đối với người có thu nhập thấp tại các NHTM làm cơ sở cho việc tiếp thu, kế thừa cho những kết quả nghiên cứu đã đạt được, đồng thời tiếp tục nghiên cứu phát triển những vấn đề lý luận của pháp luật về cho vay mua nhà đối với người có thu nhập thấp tại các NHTM tại Việt Nam.”

“Thứ hai, làm rõ khái niệm nhà ở đối với người có thu nhập thấp, đây chính là chủ thể được mua NƠXH, làm rõ đặc điểm NƠXH; phân tích cơ sở hình thành, phát sinh và bản chất của hoạt động cho vay mua nhà NƠXH; phân tích phạm vi, nguyên tắc cho vay mua NƠXH tại các NHTM; phân tích sự cần thiết đối với hoạt động cho vay mua NƠXH. Kết quả nghiên cứu này tạo lập cơ sở khoa học cho việc xác định nội dung cần thiết phải điều chỉnh bằng pháp luật đối với cho vay mua NƠXH tại các NHTM nhằm đáp ứng kịp thời nguồn vốn cho thị trường nhà ở, đảm bảo an sinh xã hội, phát triển kinh tế đô thị công nghiệp, ổn định an cư lao động sản xuất quốc gia.”

“Thứ ba, phân tích, so sánh, đánh giá những quy định pháp luật liên quan đến cho vay mua NƠXH tại các NHTM Việt Nam với một số nước trong khu vực để làm rõ những ưu điểm, hạn chế trong các quy định hiện hành về điều chỉnh pháp luật cho vay mua NƠXH đối với người có thu nhập thấp tại các NHTM và đề xuất kiến nghị hoàn thiện.”

“Thứ tư, phân tích, đánh giá thực trạng thực hiện pháp luật về cho vay mua NƠXH đối với người có thu nhập thấp tại các NHTM ở Việt Nam, nhằm phát hiện những hạn chế, bất cập; những khó khăn, vướng mắc để từ đó xác định phương hướng cơ bản của việc hoàn thiện, đề xuất nhóm giải pháp, kiến nghị góp phần hoàn thiện pháp luật và bảo đảm thực hiện pháp luật về cho vay mua NƠXH đối với người có thu nhập thấp tại các NHTM theo pháp luật Việt Nam.”

4. Câu hỏi nghiên cứu

4.1 Câu hỏi nghiên cứu chung

Đề tài “Cho vay mua nhà đối với người có thu nhập thấp tại các Ngân hàng thương mại theo Pháp luật Việt Nam” được thực hiện để trả lời cho câu hỏi: “Pháp luật về cho vay mua nhà đối với người thu nhập thấp” bao gồm những nội dung gì? Cần phải sửa đổi, bổ sung như thế nào để bảo đảm thực hiện pháp luật trong cho vay mua nhà đối với người có thu nhập thấp tại các NHTM?

4.2 Câu hỏi nghiên cứu chi tiết

• Nhà ở cho người có thu nhập thấp được hiểu, nhận diện như thế nào?
• Có cần thiết phải cho người có thu nhập thấp vay để mua nhà ở không?
• Pháp luật về cho vay tại Việt Nam có “tạo điều kiện thuận lợi cho các NHTM thực hiện hoạt động cho vay mua nhà đối với người có thu nhập thấp ra sao? Các NHTM đã thực hiện các quy định pháp luật liên quan đến cho vay mua nhà đối với người có thu nhập thấp như thế nào?”
• Làm thế nào để đảm bảo thúc đẩy việc thực hiện pháp luật cho vay mua nhà đối với người có thu nhập thấp tại các Ngân hàng thương mại Việt Nam?

5. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 1 Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của đề tài là:

• Cơ sở lý luận về cho vay mua nhà ở đối với người có thu nhập thấp.
• Các quy định của pháp luật Việt Nam về cho vay mua NƠXH đối với người có thu nhập thấp tại các NHTM.
• Thực tiễn thực hiện “pháp luật về cho vay mua NƠXH đối với người có thu nhập thấp tại các NHTM
• Định hướng phát triển hoạt động cho vay mua NƠXH đối với người có thu nhập thấp tại các NHTM theo hướng minh bạch, đảm bảo ổn định an cư lao động phát triển kinh tế quốc gia.”

5.2 Phạm vi nghiên cứu

Hoạt động cho vay mua nhà ở đối với người có thu nhập thấp chính là cho vay các đối tượng được quy định tại khoản 4, 5, 6, 7 Điều 49 Luật Nhà ở năm 2014, cụ thể gồm: Người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị; Người lao động đang làm việc tại các doanh nghiệp trong và ngoài khu công nghiệp; Sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân trong cơ quan, đơn vị thuộc công an nhân dân và quân đội nhân dân; Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức, viên chức (khoản 4, 5, 6, 7 Điều 49 và Điểm c Khoản 1 Điều 51 Luật Nhà ở năm 2014) vay mua nhà ở xã hội và cơ chế thực thi pháp luật về hoạt động cho vay mua NƠXH đối với người có thu nhập thấp tại các NHTM Việt Nam. NƠXH là khái niệm chưa được minh định trong Luật Nhà ở năm 2005. Tuy nhiên, khái niệm NƠXH được ghi nhận tại khoản 3 Điều 3 Nghị định số 90/2006/NĐ – CP ngày 06/9/2006 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở năm 2005. Đến năm 2014, khái niệm này được luật hóa trong Luật Nhà ở năm 2014, theo đó nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật này, như vậy nhà ở đối với người có thu nhập thấp chính là NƠXH. Luận văn chỉ nghiên cứu về cho vay mua NƠXH đối với những chủ thể phải chứng minh có thu nhập thấp. Do vậy, trong Luận văn, tác giả sử dụng khái niệm cho vay mua nhà ở đối với người có thu nhập thấp và cho vay mua NƠXH đối với người có thu nhập thấp thay thế cho nhau.

6. Phương pháp nghiên cứu

Nhằm làm rõ nội dung nghiên cứu, đề tài vận dụng phương pháp luận của chủ nghĩa duy vật biện chứng, duy vật lịch sử Chủ nghĩa Mác – Lênin. Bên cạnh đó, để giải quyết các nhiệm vụ đặt ra, đề tài còn sử dụng thêm các phương pháp nghiên cứu khác như:

6.1 Phương pháp phân tích và phương pháp tổng hợp

Phương pháp phân tích được sử dụng để phân tích, bình luận, đánh giá và làm sáng tỏ những vấn đề lý luận về cho vay mua NƠXH tại các NHTM; “phân tích quy định pháp luật ở Việt Nam và của một số nước được lựa chọn nghiên cứu nhằm phát hiện các quy phạm pháp luật mà người làm luật muốn xây dựng và được thể hiện trong văn bản cũng như thực trạng thực thi pháp luật về cho vay mua NƠXH tại các NHTM. Trên cơ sở đó, phương pháp tổng hợp được sử dụng nhằm đưa ra những nhận định, rút ra các kết luận, đề xuất các kiến nghị hoàn hiện pháp luật, các giải pháp bảo đảm thực thi pháp luật về cho vay mua NƠXH tại Việt Nam. Phương pháp này được sử dụng xuyên suốt khi thực hiện đề tài”.

6.2 Phương pháp Luật học so sánh

“Phương pháp này cũng được sử dụng xuyên suốt đề tài như là công cụ để so sánh, đối chiếu, đánh giá các quan điểm khoa học trong chương tổng quan về các vấn đề nghiên cứu. So sánh, đối chiếu những quy định pháp luật về cho vay mua NƠXH tại các

NHTM của Việt Nam ở từng thời kì khác nhau. Thông qua đó, sẽ nhận thấy được những thay đổi theo hướng tích cực của pháp luật về cho vay mua NƠXH tại các NHTM thời gian qua. Đồng thời, phương pháp này còn được sử dụng để so sánh quy định pháp luật về cho vay mua NƠXH tại các NHTM của Việt Nam và một số nước trên thế giới, nhằm hiểu rõ hơn hệ thống pháp luật của Việt Nam, nhận diện được những bất cập của pháp luật Việt Nam, khám phá được sự tương đồng và khác biệt giữa hệ thống luật được đưa ra so sánh, tham khảo kinh nghiệm và đề xuất các giải pháp pháp lý có liên quan”.

6.3 Phương pháp lịch sử

“Phương pháp lịch sử được sử dụng để xem xét, phân tích các tài liệu trước đó liên quan đến nội dung nghiên cứu của đề tài, phát hiện xu hướng nghiên cứu, để từ đó xây dựng tổng quan về vấn đề nghiên cứu, xác định các vấn đề nghiên cứu tiếp theo. Đồng thời phương pháp này cũng được sử dụng để xem xét, phân tích quá trình hình thành, phát sinh và ghi nhận cho vay mua NƠXH tại các NHTM trong các văn bản luật đã được ban hành trước đây với những biến đổi trong việc xác định và ghi nhận phạm vi, giới hạn, nội dung của hoạt động cho vay mua NƠXH tại các NHTM hiện nay”.

Tuy nhiên, việc cụ thể các phương pháp nghiên cứu trên chỉ mang tính chất tương đối, bởi tùy từng vấn đề, nội dung trình bày mà tác giả luôn kết hợp, đan xen các phương pháp nghiên cứu với nhau nhằm đạt được mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu.

7. Nội dung nghiên cứu

•  Lý luận pháp luật về cho vay mua nhà ở đối với người có thu nhập thấp tại các NHTM
• Quy định pháp luật về cho vay mua NƠXH tại các NHTM
• Thực trạng thực hiện Pháp luật về cho vay mua NƠXH tại các NHTM
• Giải pháp hoàn thiện pháp luật về cho vay mua NƠXH tại các NHTM VN

8. Đóng góp của đề tài

8.1 Đóng góp khoa học

“Đề tài làm sâu sắc hơn những vấn đề lý luận về pháp luật cho vay mua NƠXH tại các NHTM như: Khái niệm, đặc điểm của NƠXH; nguyên tắc cho vay mua NƠXH; làm rõ khái niệm thực hiện pháp luật về cho vay mua NƠXH tại các NHTM. Có thể khẳng định, đề tài là công trình nghiên cứu hệ thống và toàn diện những vấn đề mang tính lý luận nền tảng, làm cơ sở cho việc luận giải các điểm hạn chế của pháp luật hiện hành về hoạt động cho vay mua nhà đối với người thu nhập thấp hiện nay, đưa ra kiến nghị một cách thuyết phục và có độ tin cậy cao”.

8.2 Đóng góp thực tiễn

“Đề tài đã phân tích thực trạng thực hiện pháp luật về hoạt động cho vay mua NƠXH đối với người có thu nhập thấp tại Việt Nam. Bên cạnh đó, kết hợp với việc so sánh kinh nghiệm nước ngoài, đề tài chỉ ra các ưu điểm, cũng như hạn chế trong quy định pháp luật Ngân hàng Việt Nam liên quan đến cho vay mua NƠXH”.

Đề tài đã đưa ra các kiến nghị, “giải pháp góp phần hoàn thiện những quy định pháp luật về cho vay mua nhà đối với người thu nhập thấp tại các ngân hàng Việt Nam”.

Kết quả nghiên cứu của đề tài có giá trị tham khảo cho các cơ quan lập pháp trong quá trình nghiên cứu, “xây dựng và hoàn thiện pháp luật về cho vay mua NƠXH đối với người có thu nhập thấp. Ngoài ra, đề tài cũng có thể được sử dụng làm tài liệu phục vụ giảng dạy, học tập và nghiên cứu khoa học trong lĩnh vực pháp luật về cho vay mua nhà đối với người thu nhập thấp. Bên cạnh đó, đề tài có thể phát triển, xây dựng các gói tín dụng NƠXH, tham mưu TCTD trong hoạt động kinh doanh, bán chéo sản phẩm dịch vụ, và thực hiện một phần trách nhiệm xã hội về nhu cầu nhà ở công nhân, tài trợ hệ sinh thái, chuỗi cung ứng lao động khép kín cho doanh nghiệp trong chính sách tín dụng bền vững”.

9. Tổng quan về tình hình nghiên cứu

“Cho vay mua nhà đối với người thu nhập thấp tại các Ngân hàng thương mại là nội dung được nhiều tác giả quan tâm, nghiên cứu trong thời gian qua.” Trong quá trình nghiên cứu, tác giả luận văn nhận thấy có một số công trình nghiên cứu nổi bật, liên quan mật thiết đến đề tài, cụ thể như sau:

Luận văn đã khái quát các lý thuyết, khái niệm, đặc điểm, “bản chất hoạt động cho vay mua NƠXH đối với người có thu nhập thấp, đồng thời tác giả cũng đã chỉ ra một số thực trạng, vướng mắc, khó khăn trong quá trình triển khai chính sách pháp luật nhà ở tại các Ngân hàng thương mại. Từ đó, đề xuất, kiến nghị đối với các cơ quan nhà nước có thẩm quyền các vấn đề hoàn thiện khung pháp lý cho vay mua NƠXH. Trong đó, giải pháp cốt lõi nhất là chuyển hoạt động cho vay mua nhà thu nhập thấp từ hệ thống NHTM sang NHCSXH và đề nghị Nhà nước tiếp tục có cơ chế xây dựng nguồn vốn cho Chính sách này”.

Với giải pháp tác giả đề xuất là chuyển giao hoạt động cho vay NƠXH đối với người có thu nhập thấp về NHCSXH, trên thực tế, xu thế mô hình Nhà ở dành cho người có thu nhấp thấp đang dần được xã hội hóa với sự tham gia của Khối Doanh nghiệp tư nhân, cũng như không thể phủ nhận vai trò cung ứng vốn hiệu quả, nhanh chóng và rộng khắp cho đối tượng mua nhà từ hệ thống mạng lưới các Ngân hàng thương mại. Như vậy, có thể nhận thấy rằng đề xuất liên quan đến hạn chế cung ứng vốn độc quyền của NHCSXH là chưa phù hợp. Ngoài ra, luận văn cũng chưa phân tích, nghiên cứu mở rộng và hoàn thiện pháp luật cho vay mua nhà đối với người có thu nhập thấp của các NHTM. Đây chính là khoảng trống nghiên cứu khoa học để tác giả đề tài tiếp tục làm rõ và bổ sung.”

Luận án đã phân tích, đánh giá thực trạng hoạt động cho vay nhà ở đối với Khách hàng Cá nhân tại BIDV giai đoạn 2010-2015 trên cơ sở 3 phương thức phát triển quy mô hoạt động, bao gồm phát triển sản phẩm, phát triển về thị trường, và phát triển về kênh phân phối. Luận án đồng thời cũng đã chỉ ra 2 thành công, 3 hạn chế, và 13 nguyên nhân khiến cho hoạt động cho vay mua nhà ở, trong đó có nhà ở dành cho người có thu nhập thấp tại BIDV phát triển chưa hiệu quả. Trong nhóm các giải pháp có liên quan đến mảng nhà ở, những kiến nghị với Ngân hàng Nhà nước, Chính phủ, các cơ quan chức năng trong việc tạo lập môi trường pháp luật và chính sách quy hoạch khu vực kinh tế đồng bộ, để tín dụng nhà ở Khách hàng cá nhân Việt Nam phát triển phong phú hơn, nhiều sự lựa chọn hơn cho khách hàng thu nhập thấp, khi hình thành nơi ở gắn liền công việc ổn định tại các khu vực vùng ven có kết nối giao thông với chi phí hợp lý thực sự là các kiến nghị có giá trị.

 Bên cạnh các đóng góp về ý nghĩa kinh tế, luận án chưa làm rõ các bất cập, hạn chế khi thực hiện pháp luật về phát triển cho vay mua nhà ở đối với Khách hàng Cá nhân trong thời gian qua. Đặc biệt là sự mâu thuẫn nội tại về tuân thủ quy định pháp luật đối tượng thu nhập thấp với hiệu quả kinh tế và quản lý rủi ro trong hoạt động Ngân hàng khi cấp tín dụng nhà ở. Đây cũng là một khó khăn cốt lõi khi thực hiện pháp luật nhà ở và là nguyên nhân các NHTM không phát triển tín dụng cho đối tượng khách hàng này sau thời điểm kết thúc gói 30.000 tỷ đồng, khi TCTD phải cân đối giữa tuân thủ pháp luật về đối tượng vay vốn, lợi nhuận kinh doanh, và rủi ro nợ xấu. Nhận diện được các bất cập trên, đề tài “Cho vay mua nhà đối với người có thu nhập thấp tại các ngân hàng thương mại theo pháp luật Việt Nam” sẽ tiếp tục phân tích, nghiên cứu, đề xuất giải pháp bảo đảm hài hòa giữa các lợi ích kinh tế và tuân thủ quy định pháp luật về cho vay của các TCTD, đặc biệt là kênh bảo hiểm tín dụng nhà ở.

 Luận án dựa trên sự kiểm định giả thiết của nhà kinh tế học Vigdor (2006), trong đó có đề cập đến “hành vi lựa chọn nhà ở sẽ chịu ảnh hưởng bởi sự sẵn có của tín dụng”, đặc biệt, lý thuyết này làm rõ rằng, sự sẵn có tín dụng tốt hơn là nhân tố quan trọng để gia tăng nhu cầu nhà ở, trong đó có người có thu nhấp. “Từ đó, luận án đã hệ thống lại các lý thuyết về các nhân tố tài chính, nhân tố phi tài chính, có tác động đến sự lựa chọn, và sự hài lòng trong phân khúc người có thu nhập thấp”, trung bình. Với mô hình phân tích hồi quy Multinomial Logit (ML), tác giả đã đưa ra kết quả phân tích, khách hàng vay vốn ngân hàng chiếm 42% tổng số lượng khách hàng mua nhà được khảo sát, trong đó, tỷ lệ này cao hơn đối với nhóm NƠXH chiếm 57% và tương ứng là 34% đối với nhà ở trung bình thấp. Giá trị trung bình mỗi khoản vay là 500 triệu đồng. Trong nhóm khách hàng được khảo sát, có 56% khách hàng được vay từ gói 30.000 tỷ đồng, và có 35% khách hàng cá nhân đã vay vốn từ nguồn không được hỗ trợ lãi suất, ý nghĩa thống kê cho mô hình hồi quy này ở mức 1%.

“Thông qua kiểm định mô hình lý thuyết trên, ngoài những nhân tố phi tài chính tác động đến sự hài lòng và quyết định mua nhà của người thu nhập thấp như: chất lượng xây dựng công trình, đặc điểm hộ gia đình (độ tuổi, giới tính), tính năng căn nhà, không gian riêng tư, khoảng cách đi lại, môi trường sống, thì nhân tố tài chính như: giá căn hộ, phí dịch vụ chung cư, dự trữ tiền sẵn có, khả năng được vay, lãi suất vay là có tác động trọng yếu đến quyết định mua nhà của người có thu nhập thấp”.

“Phát hiện nghiên cứu trên cho thấy, chính sách cho vay hỗ trợ mua nhà của các Ngân hàng thương mại đối với người thu nhập thấp có tác động rất tích cực đến hành vi mua nhà của họ. Tuy nhiên, luận án chưa phân tích mối quan hệ tuyến tính giữa tính khuyến khích thực hiện pháp luật với tính sẵn có của tín dụng tác động tương quan như thế nào đến phát triển tín dụng nhà ở dành cho người có thu nhập thấp. Đây cũng là nội dung mà tác giả đề tài sẽ làm rõ, tập trung phân tích vấn đề thực hiện pháp luật cho vay mua nhà ở tại các NHTM tại Việt Nam”.

 Luận văn được thực hiện với mục tiêu đánh giá lại thực trạng cho vay mua nhà tại Vietinbank giai đoạn 2016 đến 2019, đồng thời đề xuất các giải pháp phát triển tín dụng nhà ở giai đoạn 2020-2025. Cụ thể, tác giả đã đề xuất 5 nhóm giải pháp tín dụng như sau: (1) Điều chỉnh, thiết kế sản phẩm cho vay mua nhà phù hợp; (2) Rà soát, cải thiện quy trình thẩm định khách hàng vay vốn; (3) Đẩy mạnh ứng dụng công nghệ thông tin kết hợp cho vay mua nhà; (4) Nâng cao hiệu quả hoạt động kiểm soát, giám sát và quản trị rủi ro; (6) Nâng cao chất lượng chăm sóc và hậu mãi khách hàng vay vốn.

 Nội dung của luận văn liên quan đến cho vay mua nhà, bao gồm cả nhà ở dành cho đối tượng thu nhập thấp, đặc biệt đề tài phản ánh tiếp nối tình hình cấp tín dụng nhà ở đối với người có thu nhập thấp sau giai đoạn gói hỗ trợ nhà ở 30.000 tỷ từ năm 2016 đến năm 2019. “Tuy nhiên, luận văn này chỉ đánh giá, nhận xét, kiến nghị dưới góc nhìn đơn vị kinh doanh và quản trị rủi ro, chưa phân tích sự tác động của pháp luật đến việc mở rộng cho vay tín dụng nhà ở đối với người có thu nhập thấp tại các TCTD Việt Nam, tình hình thực hiện pháp luật tại các Ngân hàng, và chưa đề cập đến định hướng, kiến nghị phát triển tín dụng nhà ở đối với người có thu nhập thấp, nhà ở công nhân, trong khi đây là một trong những thị trường tiềm năng, và là một nhân tố then chốt trong tài trợ chuỗi cung ứng bền vững lao động doanh nghiệp, góp phần ổn định sản xuất và giảm thiểu rủi ro cho các NHTM. Dẫu vậy, đây là những thông tin giá trị được tác giả đề tài tham khảo khi nghiên cứu nội dung liên quan đến những vấn đề lý luận của pháp luật cho vay mua nhà đối với người có thu nhập thấp và thực trạng thực hiện pháp luật về cho vay mua NƠXH và người có thu nhập thấp tại các Ngân hàng thương mại Việt Nam”

“Luận văn trên đã trình bày và phân tích được các lý luận chung và quy định của pháp luật về NƠXH, cũng như thực tiễn áp dụng các quy định pháp luật về NƠXH trên địa bàn tỉnh Bình Dương, bao gồm các nội dung như: tình hình xây dựng và phát triển các dự án NƠXH trên địa bàn, cơ chế xét duyệt đối tượng và điều kiện được mua, thuê mua NƠXH, các nội dung ưu đãi đầu tư đối với dự án, hoạt động giao dịch, chuyển nhượng NƠXH, các bất cập trong áp dụng pháp luật để phát triển NƠXH trên tỉnh Bình Dương. Từ đó, tác giả đã đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật về NƠXH, bao gồm: (1) Giải pháp cơ chế chính sách, (2) Giải pháp về nâng cao hiệu quả hoạt động cơ quan quản lý nhà nước, (3) Giải pháp về tăng cường phổ biến kiến thức pháp luật cho người thuộc đối tượng được mua NƠXH (4) Kiến nghị về sửa đổi phương thức xét duyệt mua NƠXH, (5) Bổ sung đối tượng được hưởng chính sách NƠXH (6) Thay đổi định mức lợi nhuận cho chủ đầu tư khi xây dựng dự án NƠXH (7) Phân bổ nguồn vốn Ngân sách.”

“Mặc dù luận văn của tác giả Nguyễn Thị Phương Dung đã tổng quát và mô tả toàn cảnh việc thực hiện pháp luật về triển khai NƠXH tại tỉnh Bình Dương, bao gồm áp dụng pháp luật của Cơ quan Nhà nước về triển khai và xét duyệt đối tượng, vai trò của Chủ đầu tư, vai trò người mua nhà trong quan hệ pháp luật. Tuy nhiên, luận văn chưa đề cập đến vai trò của các NHTM, cũng như hoạt động cung ứng vốn cho các bên tham gia cho vay mua NƠXH, nhà ở đối với người có thu nhập thấp theo quy định pháp luật. Đây chính là khoảng trống nghiên cứu được tác giả đề tài tiếp tục nghiên cứu và đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về hoạt động cho vay mua nhà ở đối với người có thu nhập thấp và NƠXH tại các NHTM VN.”

“Đối tượng nghiên cứu chuyên sâu của luận văn là Hợp đồng mua bán NƠXH. Thông qua luận văn, tác giả Dương Việt Dũng đã làm rõ các khái niệm và lý luận liên quan đến hợp đồng mua bán NƠXH, chủ thể tham gia, đặc điểm pháp lý, quyền và nghĩa vụ của các bên, ý nghĩa, đặc điểm của HĐMB NƠXH tại Việt Nam, so sánh với các quốc gia như Đức và Ý. Luận văn cũng đã phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật về hoạt động mua bán NƠXH, bao gồm: quy định về đối tượng mua NƠXH, chủ đầu tư, chuẩn thiết kế, giá NƠXH. Thực trạng pháp luật NƠXH của tác giả đồng thời cũng làm nổi bật các hạn chế, vướng mắc pháp luật về mua bán NƠXH như: cơ chế xét duyệt, cơ chế xin cho trong mua bán NƠXH, quản lý giá nhà, quy định đấu thầu, huy động vốn và giao dịch NƠXH do Hộ gia đình thực hiện.”

Bên cạnh đó, luận văn cũng đã tập trung làm rõ quan hệ pháp luật cơ bản phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia giao dịch mua bán nhà ở. Đây được xem là giao dịch sơ cấp, trước khi xét đến vấn đề cho vay theo HĐTD, là giao dịch thứ cấp, từ phía người đi vay và NHTM. Kết quả nghiên cứu của luận văn là những thông tin có giá trị được tác giả đề tài tham khảo khi nghiên cứu nội dung liên quan đến chủ thể tham gia trong hoạt động cho vay mua nhà ở đối với người có thu nhập thấp tại các NHTM theo quy định pháp luật, qua đó góp phần bổ sung hoàn thiện pháp luật về hoạt động cho vay mua nhà ở đối với người có thu nhập thấp và NƠXH tại các NHTM.

Bài viết phân tích kinh nghiệm phát triển nhà ở xã hội của một số nước như Mỹ, “Hàn Quốc, Trung Quốc và khẳng định rằng các dự án nhà ở xã hội đã đem đến phúc lợi cho hàng trăm triệu người dân tại nhiều nước. Đồng thời, các tác giả đã khảo sát tình hình phát triển NOXH hiện nay ở Việt Nam và khẳng định vẫn còn nhiều hạn chế do một số nguyên nhân như sự thiếu hụt về nguồn lực tài chính từ ngân sách, sự rắc rối và kém hấp dẫn trong chính sách khuyến khích và hỗ trợ đầu tư cũng như sự khác biệt về quan điểm phát triển NOXH của các bên liên quan. Từ đó, đề xuất một số gợi ý mà Việt Nam có thể tham khảo, học hỏi. Đây là một nội dung được tác giả luận văn tham khảo để so sánh, phân tích kinh nghiệm quốc tế về cho vay mua nhà ở xã hội được đề cập trong chương 1 của Luận văn.”

 Bài viết mô tả thực trạng phát triển nhà ở xã hội tại khu vực Thành phố Hà Nội gắn “với mục tiêu xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội của Chính Phủ từ năm 2021 đến năm 2030. Nội dung bài viết phản ánh những bất cập, vướng mắc khó khăn của các chủ thể tham gia kế hoạch này khi các giải pháp về hoàn thiện pháp luật, quỹ đất dự án, thủ tục hành chánh, và kết nối hạ tầng chưa được các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quan tâm giải quyết. Từ đó, các nội dung kiến nghị, khắc phục gắn liền với nội dung phân tích thực trạng phát triển nguồn cung nhà ở xã hội trong phần 2 của luận văn được tác giả làm rõ, có đối chiếu nguyên nhân với hoạt động cho vay mua nhà tại các Ngân hàng thương mại, nhằm đưa ra các giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật cho vay mua nhà thu nhập thấp tại các Ngân hàng thương mại Việt Nam”.

 Nội dung bài viết phản ánh sự bất cập trong thực tiễn phân bổ nhà ở xã hội tại Việt Nam, trong đó, người thu nhập thấp, công nhân, đối tượng thụ hưởng nhà ở xã hội không tiếp cận được chính sách ưu đãi mua nhà, ngược lại, những người mua nhà tại các dự án nhà ở xã hội địa phương lại đi xe hơi, và kiến nghị hội đồng nhân dân tỉnh phải bố trí bãi đỗ xe tại khu vực dự án. Nói một cách khác, “ý nghĩa nhân văn, vai trò nhà ở xã hội theo chủ trương, chính sách của Đảng, Nhà nước trong thực tế thực hiện pháp luật nhà tại Việt Nam đã không còn đúng với các đối tượng mà chính sách này muốn hướng đến. Từ đó, bài viết đã nhấn mạnh lại tầm quan trọng, ý nghĩa nhà ở xã hội đối với phát triển kinh tế, an sinh xã hội, đặc biệt là các nguyên tắc theo Hiến pháp năm 2013 về đảm bảo cho người dân có chỗ ở hợp pháp (Điều 22 mục 1), quyền sở hữu nhà ở (Điều 32 mục 1), và điều kiện để mọi người có chỗ ở (Điều 59 mục 3). Đây là tiền đề quan trọng cho tác giả trong lựa chọn đề tài cho vay mua nhà đối với người thu nhập thấp tại các Ngân hàng thương mại theo pháp luật Việt Nam để nghiên cứu khoa học, đồng thời, nội dung bài viết cũng là cơ sở để tác giả phân tích, làm rõ vai trò nhà ở xã hội trong luận văn.

“Nhìn chung, trong số các công trình nghiên cứu trên, chỉ có một số công trình mang tính chất gợi mở, khái quát các quy định của pháp luật về cho vay mua NƠXH,” nhà ở đối với người có thu nhập thấp tại các NHTM. “Một số công trình lại đi sâu vào một khía cạnh kinh tế, tài chính, hoặc xã hội, đề xuất giải pháp mang tính thúc đẩy, mở rộng hoạt động tín dụng nhà ở mà chưa nghiên cứu một cách có hệ thống, toàn diện về thực hiện pháp luật và kiến nghị hoàn thiện quy định pháp luật liên quan đến hoạt động cho vay mua nhà ở đối với người có thu nhập thấp và NƠXH tại các NHTM VN.”

“Trong quá trình thực hiện đề tài, tác giả đã có sự kế thừa, tiếp thu có chọn lọc từ các kết quả nghiên cứu của những công trình nêu trên và đồng thời tiếp tục triển khai, nghiên cứu các vấn đề sau:”

“Thứ nhất, tập hợp, phân tích, trình bày một cách có hệ thống một số vấn đề lý luận về pháp luật cho vay mua nhà ở đối với người có thu nhập thấp tại các NHTM VN; có sự tham khảo kinh nghiệm pháp luật tại một số nước về các vấn đề có liên quan.”

“Thứ hai, phân tích, đánh giá thực tiễn quy định về cho vay mua nhà ở đối với người có thu nhập thấp tại hệ thống NHTM VN, bình luận một số kết quả và một số bất cập trong quy định về cấp tín dụng NƠXH đối với người có thu nhập thấp các TCTD trong thời gian qua. So sánh kết quả thực hiện pháp luật nhà ở đối với người có thu nhập thấp qua các thời kỳ, so sánh quy định pháp luật tại một số quốc gia tương đồng trong khu vực. Từ đó, đề tài đưa ra các bất cập của pháp luật về cho vay mua nhà ở đối với người có thu nhập thấp tại hệ thống NHTM VN.

“Thứ ba, trên cơ sở phân tích, làm rõ những vấn đề lý luận; và phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật nêu trên; đồng thời, so sánh pháp luật và tham khảo kinh nghiệm các quốc gia trong khu vực, đề tài đưa ra các giải pháp đồng bộ từ hoàn thiện pháp luật đến đảm bảo thực hiện pháp luật về cho vay mua nhà ở đối với người có thu nhập thấp tại các NHTM VN.”

Nguyễn Đình Long

Tôi là Nguyễn Đình Long, hiện tại tôi là Quản lý nội dung của Luận Văn 3C– Chuyên cung cấp dịch vụ làm luận văn uy tín. Chúng tôi đặt lợi ích của khách hàng là ưu tiên hàng đầu.  Website: https://luanvan3c.com/ – Hotline: 0966.736.325.