Khái niệm và đặc điểm của quyền sử dụng đất

Khái niệm và đặc điểm của quyền sử dụng đất giành cho đang sinh viên, học viên cao học theo học ngành luật kinh tế đang hoàn thiện khóa luận, luận văn thạc sĩ. Bài viết này  cho các bạn cái nhìn tổng quan về: Khái niệm và đặc điểm của quyền sử dụng đất Nếu các bạn cần thêm bài mẫu khóa luận, luận văn thạc sĩ hay tài liệu tham khảo thì liên hệ với dịch. vụ viết thuê luận văn thạc sĩ luật kinh tế của Trung tâm Luận Văn 3C qua Zalo : 0966.736.325 để được tư vấn chi tiết nhất.

Quyền sở hữu đất đai được xem như là quyền nguyên thủy, quyền sử dụng là một bộ phận của quyền sở hữu². Chủ sở hữu có thể thực hiện QSDĐ hoặc chuyển QSDĐ cho chủ thể khác. Quyền sử dụng được hiểu là quyền quản lý, khai thác và hưởng các lợi ích do việc khai thác tài sản đem lại³. Người sử dụng tác động trực tiếp vào tài sản bằng hành vi của mình hoặc thông qua hành vi của người khác để hưởng lợi ích do tài sản tạo ra. Đối với đất đai, người SDĐ khai thác trong quá trình kinh doanh sản xuất để đem lại các giá trị kinh tế cho mình. Khi không còn nhu cầu sử dụng hoặc cần thay đổi nhu cầu sản xuất kinh doanh, Nhà nước cho phép người SDĐ đất định đoạt QSDĐ của mình bằng các phương thức khác nhau như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn QSDĐ ⁴. Ngươi SDĐ có quyền quản lý diện tích đất được Nhà nước giao, cho thuê vvv. Việc quản lý đất đai được thực hiện thông qua hành vi thực tế hoặc kiểm soát hành vi của chủ thể khác. Trong việc khai thác và SDĐ của mình, người SDĐ quản lý để khai thác công dụng của từng loại đất đai theo quy định của pháp luật.

Như vậy có thể thấy, QSDĐ không chỉ là một quyền năng thông thường của chủ sở hữu tài sản mà nó là một loại tài sản. Khi còn trong tay Nhà nước, QSDĐ chỉ là một trong các quyền năng của chủ sở hữu, nhưng khi đã chuyển giao cho người SDĐ thì QSDĐ được chuyển hóa thành một loại tài sản đặc biệt. Đây là yêu cầu khách quan cho việc thị trường hóa đất đai trong nền kinh tế thị trường, khi mà người SDĐ không trực tiếp có quyền sở hữu đất đai và người sở hữu đất đai lại không trực tiếp sử dụng đất⁵. Có thể khẳng định rằng, QSDĐ trong pháp luật đất đai hiện hành là không chỉ dừng lại ở việc chỉ được sử dụng mà QSDĐ phải được coi là tổng thể không thể tách rời với các quyền của người SDĐ theo quy định của pháp luật đất đai. Tổng thể này làm cho QSDĐ trở thành một tài sản đặc biệt có thể được chuyển dịch giữa những người SDĐ với nhau mà thông qua đó có thể làm thay đổi chủ thể chiếm hữu và sử dụng đất đai. Theo tác giả, QSDĐ được xem xét dưới hai góc độ.

• Dưới góc độ kinh tế thì QSDĐ làquyền khai thác các lợi ích từ đất của các tổ chức, hộ gia đình cá nhân sử dụng đất.
• Dưới góc độ pháp lý thì QSDĐ là những quyền năng mà Nhànước thông qua công cụ pháp lý để quy định, thừa nhận cho tổ chức, hộgia đình, cá nhân (người sử dụng đất) được hưởng, được làm trong quátrình sử dụng đất;

Theo pháp luật Việt Nam thì nội dung của QSDĐ không chỉ nằm ở việc người được giao đất, cho thuê đất trực tiếp khai thác giá trị từ đất mà còn khai thác lợi ích kinh tế từ đất đai thông qua các hoạt động: chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp vvv; người SDĐ không những trực tiếp sử dụng dụng đất đai để thu lợi mà còn có thể thông qua việc chuyển QSDĐ từ mình sang người khác để đạt được lợi ích kinh tế.

Từ các phân tích trên có thể hiểu: QSDĐ là các quyền năng cụ thể mà người sử dụng đất được phép thực hiện đối với đất đai thuộc quyền sử dụng của mình, bao gồm quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất đai, quyền chuyển QSDĐ thông qua các giao dịch hợp pháp. Các QSDĐ của người sử dụng đất được pháp luật công nhận và bảo đảm thực hiện trên thực tế.

Từ khái niệm trên có thể thấy, quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam có một số đặc điểm như sau:

Thứ nhất, quyền sử dụng đất là một trong những nội dung của quyền sở hữu

Với tư cách là một quyền năng của quyền sở hữu đất đai: Quyền sử dụng đất được hiểu là quyền tác động trực tiếp vào đất để khai thác, hưởng hoa lợi, lợi tức của đất. Trong pháp luật một số nước, có sự phân biệt giữa quyền bề mặt (surface rights) và quyền khai thác tài nguyên, khoáng sản trong lòng đất, quyền đối với khoảng không.Theo đó, quyền bề mặt được hiểu là toàn bộ quyền của chủ sở hữu hoặc người được chủ sở hữu trao quyền đối với bề mặt đất, quyền này không bao gồm các quyền khai thác các tài nguyên trong lòng đất và khoảng không⁶. Ngoài ra, có tác giả phân biệt giữa land use – sử dụng đất và land cover – chiếm giữ bề mặt đất. Theo định nghĩa của Tổ chức lương thực và nông nghiệp Liên Hợp Quốc, sử dụng đất được hiểu là sự tác động của con người vào đất đai nhằm khai thác, sản xuất, duy trì, cải tạo nó. Việc sử dụng đất thể hiện hai nội dung:

1. Các hoạt động của con người tác động vào bề mặt đất;
2. Sự biến đổi trạng thái, tình trạng bề mặt đất, nhằm mục đích sản xuất hoặc duy trì và cải tạo giá trị của đất đối với môi trường⁷.

Hay nói cách khác, khái niệm đất bị sử dụng được hiểu là đất đó đã có sự tác động khai thác, cải tạo của con người. Còn khái niệm chiếm giữ bề mặt đất, theo System of Economic and Environmental Accounts (SEEA) (Hệ thống tính toán môi trường và kinh tế của Liên Hợp quốc), được hiểu là sự tồn tại của các thực thể hữu hình trên bề mặt đất. Các thực thể này có thể được tạo ra bởi con người hoặc tự nhiên. Tuy nhiên, cách phân chia trên chỉ mang tính tương đối, vì trong một số trường hợp thì việc chiếm giữ bề mặt đất đã bao hàm cả việc sử dụng đất. Việc sử dụng đất có thể được thể hiện dưới các dạng chiếm giữ bề mặt đất khác nhau, ví dụ việc xây dựng các bãi cát nhân tạo, đất trồng rừng⁸.

Liên quan đến hoạt động khai thác, sử dụng đất, Điều 262 Chương 17, BLDS năm 1997 (sửa đổi, bổ sung vào các năm 1999, 2001, 2002, 2003) pháp luật Liên bang Nga quy định Quyền của chủ sở hữu đối với đất sẽ được mở rộng với lớp bề mặt đất, mạch nước ngầm, cây lâu năm và các loại thực vật khác, được đặt trong phạm vi ranh giới của mảnh đất đó. Chủ sở hữu đất được quyền sử dụng đất theo ý muốn của mình, quyền sử dụng này bao hàm cả quyền đối với khoảng không và dưới lòng đất theo chiều thẳng đứng, trừ các quy định khác trong luật về tài nguyên khoáng sản và sử dụng không gian, đồng thời quyền đó không ảnh hưởng đến quyền của những người khá⁹c. Như vậy, quy định về hoạt động khai thác, sử dụng đất trong pháp luật Nga đã có mở rộng hơn so với quan niệm về quyền bề mặt – surface rights đã phân tích ở phần trên. Mặc dù vậy, quyền khai thác, sử dụng đất trong pháp luật Nga cũng phân biệt với quyền khai thác tài nguyên, khoáng sản trong lòng đất. Quy định này có nhiều điểm tương đồng với pháp luật Việt Nam về quyền của người sử dụng đất trong hoạt động khai thác, sử dụng đất.

Thứ hai, quyền sử dụng đất là vật quyền

Vật quyền có nguồn gốc từ luật học La Mã, được chia thành 2 loại là (1) quyền sở hữu và (2) các loại vật quyền khác (mà các nước gọi là vật quyền hạn chế) để phân biệt với quyền sở hữu với tư cách là vật quyền đầy đủ, trọn vẹn. Có nhiều điểm khác nhau về các loại vật quyền hạn chế, nhưng đều có chung các đặc điểm sau đây: (i) Đều có tính phái sinh từ một quyền sở hữu nào đó; (ii) Nội dung của các vật quyền khác ngoài quyền sở hữu luôn mang tính không đầy đủ, không trọn vẹn, chính vì vậy người ta gọi các quyền này là vật quyền hạn chế¹⁰. Trong quá trình dự thảo BLDS sửa đổi, bổ sung 2015, các chuyên gia cũng đưa ra các ý kiến đề xuất xây dựng khái niệm vật quyền thay vì quy định tài sản và quyền sở hữu trong BLDS 2005, bởi lý do Trong xã hội hiện đại, trước yêu cầu phải khai thác tiết kiệm và hiệu quả mọi tài sản trong xã hội, nên các vật quyền khác ngoài quyền sở hữu luôn được các Nhà nước quan tâm, ghi nhận và bảo vệ. Đặc biệt, ở Việt Nam ta, xuất phát từ các đặc thù của chế độ chính trị, kinh tế, đặc biệt là chế độ sở hữu toàn dân về một số tài sản đặc biệt (đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản và các tài sản mà Nhà nước đầu tư, quản lý) nên đã xuất hiện các tiền đề kinh tế – xã hội cho việc hình thành các loại vật quyền khác mà nhiều nước trên thế giới không có¹¹. Ví dụ ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu, nhưng việc khai thác, sử dụng đất đai lại là công việc và nhu cầu của nhiều tổ chức, cá nhân, nên để phát huy vai trò, giá trị của đất đai thì Nhà nước phải giao đất cho các chủ thể này sử dụng. Giao đất thì Nhà nước phải giao quyền đối với đất. Quyền này đương nhiên không thể gọi là quyền sở hữu vì theo nguyên tắc từ thời La Mã cổ đại đến nay thì một tài sản chỉ có thể có một quyền sở hữu mà thôi. Vậy quyền đó là gì? Ở Việt Nam, quyền đó được gọi là Quyền sử dụng đất. Quyền sử dụng đất là một công cụ pháp lý để toàn dân thực hiện quyền sở hữu của mình về đất đai. Đối với đất được giao, người sử dụng đất cũng có một số quyền năng nhất định, và các quyền năng này, tổng hợp lại, được gọi một cách ngắn gọn, chính thức là Quyền sử dụng đất. Xét về tính chất thì quyền này có tính phái sinh vì bắt nguồn từ quyền sở hữu toàn dân về đất đai, và phụ thuộc vào quyền sở hữu này¹² Việc thừa nhận quyền sử dụng đất là vật quyền sẽ giải quyết được cơ sở phát sinh quyền sử dụng đất về mặt lý luận mà không cần phải xác định các vấn đề liên quan đến quyền sở hữu, quyền sử dụng đất. Theo đó, quyền sử dụng đất là một loại vật quyền của người sử dụng đất, nó độc lập với vật quyền là quyền sở hữu của Nhà nước và các loại vật quyền liên quan đến quyền sử dụng đất của các chủ thể khác. Tuy nhiên, nếu thừa nhận vật quyền, thì pháp luật phải giải quyết được vấn đề về tài sản và các giao dịch liên quan đến tài sản và vật quyền nói chung. Nếu không, sẽ có thể dẫn đến sự hỗn loạn trong các giao dịch dân sự liên quan đến vật quyền và tài sản.

Thứ ba, quyền sử dụng đất là tài sản

Khi thừa nhận quyền sử dụng đất là tài sản, cũng đồng nghĩa với việc phải xác định chủ sở hữu tài sản đó. Theo quy định pháp luật nước ta, quyền sở hữu đất chỉ thuộc một chủ thể duy nhất là toàn dân. Do vậy, tất cả các quyền liên quan đến đất đều phải xuất phát từ chủ sở hữu hoặc được chủ sở hữu cho phép thông qua đại diện chủ sở hữu là Nhà nước. Trường hợp quyền sử dụng đất đã được tách biệt thành tài sản và trở thành đối tượng của giao dịch dân sự, thì việc xác định chủ sở hữu đối với quyền sử dụng đất có ý nghĩa rất lớn trong việc đảm bảo các quyền của người sử dụng đất. Pháp luật nước ta không quy định cụ thể về chủ sở hữu đối với quyền sử dụng đất, tuy nhiên, căn cứ vào các quy định pháp luật về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, dường như chủ sở hữu đất cũng đồng thời là chủ sở hữu đối với quyền sử dụng đất. Thông qua sự trao quyền của Nhà nước, người sử dụng đất được thực hiện các quyền và nghĩa vụ cụ thể. Trong đó, các quyền liên quan đến quyền định đoạt quyền sử dụng đất như chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, (các quyền của chủ sở hữu) chỉ được thực hiện khi đáp ứng các điều kiện do pháp luật quy định. Chúng ta có thể nhận thấy, đối với từng mảnh đất gắn với chủ sử dụng đất cụ thể, có sự hình thành chế độ tài sản kép với hai đối tượng đã hóa thân và hòa nhập vào nhau, đó là đất đai và quyền sử dụng đất. Trường hợp chủ sử dụng có quyền định đọat gần như tuyệt đối với quyền sử dụng đất (chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế đối với quyền sử dụng đất ở có thời hạn sử dụng đất ổn định, lâu dài), thì họ gần như đã là chủ sở hữu đối với quyền sử dụng đất trên thực tế.

Ví dụ ở Trung Quốc, chế độ sở hữu tư về đất đai vốn không được thừa nhận, nhưng trong Hiến pháp (sửa đổi) năm 1988, các quyền sử dụng đất cũng đã được xem xét trên cơ sở tách khỏi quyền sở hữu và có thể được tư nhân hóa. Trung Quốc cũng đã thiết lập một hệ thống đăng ký quyền sử dụng đất với tư cách là tài sản. Như vậy, đã có sự tách biệt giữa chủ sở hữu đối với đất và chủ sở hữu đối với quyền sử dụng đất. Trên cơ sở này, quyền sử dụng đất trở thành đối tượng của các giao dịch thương mại. Đồng thời, quốc gia này cũng thành lập cơ quan quản lý việc thu phí bắt buộc đối với các trường hợp chuyển quyền sử dụng đất. Theo đánh giá của các chuyên gia, sự sửa đổi này đã tạo nên một điểm sáng trong hệ thống pháp luật đất đai Trung Quốc, nâng hiệu quả sử dụng và tạo sự linh hoạt trong chính sách đất đai, đưa quyền sử dụng đất đến với những người thực sự có nhu cầu sử dụng, tránh tình trạng lãng phí như trước kia¹³.

Xuất phát từ đặc thù về chế độ sử dụng đất ở Việt Nam, khi quyền sử dụng đất trở thành đối tượng của các giao dịch dân sự, chúng tôi cho rằng việc xem xét quyền sử dụng đất là tài sản và là một đối tượng tách biệt với quyền sở hữu đất đai, thay vì nghiên cứu quyền sử dụng đất với tư cách là một quyền năng trong quyền sở hữu đất là phù hợp. Về cơ bản, chủ sở hữu đất đai có thể đồng thời là chủ sở hữu đối với quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, trong một số trường hợp đặc biệt, khi đất đai được giao cho hộ gia đình cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài, nhằm mục đích để ở, phục vụ sinh hoạt và họ có toàn quyền định đoạt đối với quyền sử dụng đất, pháp luật nên công nhận quyền sở hữu tư đối với quyền sử dụng đất ở trên cơ sở có sự hạn chế để bảo đảm sự phát triển bền vững của quốc gia và lợi ích cộng đồng

Nguyễn Đình Long

Tôi là Nguyễn Đình Long, hiện tại tôi là Quản lý nội dung của Luận Văn 3C– Chuyên cung cấp dịch vụ làm luận văn uy tín. Chúng tôi đặt lợi ích của khách hàng là ưu tiên hàng đầu.  Website: https://luanvan3c.com/ – Hotline: 0966.736.325.