Điều kiện chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh nhà ở thương mại

Điều kiện chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh nhà ở thương mại giành cho đang sinh viên, học viên cao học theo học ngành luật kinh tế đang hoàn thiện khóa luận, luận văn thạc sĩ. Bài viết này  cho các bạn cái nhìn tổng quan về: Điều kiện chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh nhà ở thương mại Nếu các bạn cần thêm bài mẫu khóa luận, luận văn thạc sĩ hay tài liệu tham khảo thì liên hệ với dịch. vụ viết thuê luận văn thạc sĩ luật kinh tế của Trung tâm Luận Văn 3C qua Zalo : 0966.736.325 để được tư vấn chi tiết nhất.

Những điều kiện về chuyển nhượng dự án ĐTKD NOTM được đặt ra nhằm bảo đảm cho dự án, phần dự án sau khi chuyển nhượng có tiền đề được tiếp tục triển khai hoàn thiện và đưa vào sử dụng.

Điều kiện chuyển nhượng dự án ĐTKD BĐS được quy định tại Điều 49, VBHN Luật KDBĐS 2020. Theo đó, bao gồm các điều kiện sau:

* Điều kiện đối với dự án được chuyển nhượng

• Dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, đã có quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng được phê duyệt.

Quy hoạch xây dựng được hiểu là việc tổ chức không gian của đô thị, nông thôn và khu chức năng đặc thù tổ chức hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội; tạo lập môi trường thích hợp cho người dân sống tại các vùng lãnh thổ, bảo đảm kết hợp hài hòa giữa lợi ích quốc gia với lợi ích cộng đồng, đáp ứng mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường, ứng phó với biến đổi khí hậu. Quy hoạch xây dựng bao gồm nhiều loại quy hoạch vùng, quy hoạch đô thị, quy hoạch nông thôn và quy hoạch khu chức năng đặc thù và tùy vào loại hình quy hoạch là gì mà mỗi loại quy hoạch sẽ bao gồm quy hoạch chung, quy hoạch phân khu và quy hoạch chi tiết (trong đó có quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 và 1/2000). Quy hoạch chi tiết 1/2000 lập ra với mục đích định hướng quy hoạch cho một đô thị nhằm quản lý cả

một khu vực rộng lớn trong đô thị. Quy hoạch chi tiết 1/500 là một hình thức triển khai cụ thể hóa quy hoạch đô thị với tỉ lệ 1/2000, là cơ sở để thực hiện các DA xây dựng khi đã có đầy đủ giấy tờ cấp phép và luôn gắn liền với một DA đầu tư cụ thể. Ở giai đoạn này các công trình đưa vào quy hoạch chi tiết 1/500 đều là những công trình có cơ sở, có đầy đủ các yếu tố cần thiết cho một bản thiết kế quy hoạch công trình như hình dáng, mặt bằng với đầy đủ nội dung các phòng, vị trí ra vào của công trình. Do vậy, một DAĐT xây dựng cũng phải đảm bảo tuân thủ đúng quy hoạch của nhà nước về xây dựng, về sử dụng đất và để được phép chuyển nhượng, DA đó phải có quy hoạch 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng đã được phê duyệt.

Ỹ nghĩa của điều kiện này nhằm giúp cho DA hoặc phần DA sẽ được triển khai thực hiện theo đúng quy hoạch chung của khu vực đồng bộ với thiết kế quy hoạch, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của DA sau khi chuyển nhượng.

• Dự án, phần dự án chuyển nhượng đã hoàn thành xong việc bồi thường, giải phóng mặt bằng. Đối với trường hợp chuyển nhượng toàn bộ DA đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng thì phải xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi trong DA đã được phê duyệt.

Để có cơ sở cho việc triển khai, thực hiện dự án NOTM thì CĐT phải đảm bảo có quỹ đất sạch. Theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành có hai hình thức thu hồi đất để thực hiện DA:

Một là, Nhà nước thu hồi đất của người dân và thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ tái định cư cho các hộ dân có đất bị thu hồi sau đó sẽ giao lại cho CĐT thông qua các hình thức đấu giá, đấu thầu QSDĐ. Theo khoản 3, Điều 54 Hiến pháp 2013, “Nhà nước thu hồi đất do tổ chức, cá nhân đang sử dụng trong trường hợp thật cần thiết do luật định vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Việc thu hồi đất phải công khai, minh bạch và được bồi thường theo quy định của pháp luật”. Vấn đề này được tái khẳng định trong Luật Đất đai 2013, theo đó, trong những trường hợp thực hiện các DA quan trọng vì lợi ích quốc gia công cộng, vì mục đích phát triển kinh tế – xã hội quy định tại Điều 62 Luật này. Nhà nước được phép thu hồi đất và tất nhiên phải bồi thường cho người sử dụng đất theo đúng quy định.

Hai là, CĐT và người sử dụng đất tự thỏa thuận việc sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh thông qua hình thức nhận chuyển nhượng, thuê, nhận góp vốn bằng QSDĐ. Cơ chế này áp dụng đối với việc sử dụng đất để thực hiện DA không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất quy định tại Điều 61 và Điều 62 của VBHN Luật Đất đai 2018 mà phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Việc pháp luật quy định nghĩa vụ bồi thường của Nhà nước và của CĐT có nhu cầu sử dụng đất như vậy là phù hợp với thực tiễn và bảo đảm quyền lợi của người sử dụng đất vì việc thu hồi đất để thực hiện DA không do lỗi của họ mà vì mục đích chung của xã hội.

Quy định DA muốn được chuyển nhượng thì phải “hoàn thành xong việc bồi thường, giải phóng mặt bằng” được đặt ra nhằm đảm bảo tính chặt chẽ, hướng đến việc DA khi được chuyển nhượng cần phải có quỹ đất trống để bắt đầu triển khai ngay, đồng thời để kiểm soát tiến độ của DA. Tuy nhiên, để đáp ứng được điều kiện này, các DN gặp không ít khó khăn, vướng mắc: giá đền bù còn thấp so với thực tế, chính sách hỗ trợ cho người bị thu hồi đất còn thiếu, vấn đề tái định cư còn chậm; trường hợp CĐT trực tiếp thỏa thuận với từng người sử dụng đất về giá bồi thường thì việc có được mặt bằng cũng không phải điều dễ dàng. Nhưng nếu cho phép chuyển nhượng DA khi chưa hoàn thành nghĩa vụ bồi thường thì khả năng quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất bị xâm phạm là không thể tránh khỏi. Trong thực tiễn nhiều NĐT cũ vì không có đủ khả năng tài chính nên không thể đáp ứng được những điều kiện này dù rất có nhu cầu chuyển nhượng DA, dẫn đến DA bị trì trệ, chậm tiến độ. Do đó có quan điểm cho rằng việc luật quy định phải hoàn thành bồi thường và giải phóng mặt bằng mới cho phép chuyển nhượng là còn cứng nhắc.

Dù vậy, quan điểm cá nhân tác giả vẫn cho rằng quy định như hiện tại của Luật KDBĐS là hợp lý và bảo vệ được quyền lợi của người dân, còn việc DN không đủ khả năng để thực hiện tốt việc bồi thường, giải phóng mặt bằng là một vấn đề khác và nó liên quan nhiều đến cách huy động và sử dụng vốn của DN, không thể vì vài trường hợp DN không đủ khả năng bồi thường mà chúng ta phải cho phép họ chuyển nhượng DA trong khi việc chuyển nhượng này có khả năng sẽ xâm phạm đến quyền lợi của người dân.

• DA không có tranh chấp về QSDĐ, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền

Điều kiện DA “không tranh chấp”, “không bị kê biên” là những điều kiện được Luật đất đai đặt ra. Theo đó, “Điều kiện chuyển nhượng QSDĐ gắn liền với dự án đầu tư, QSDĐ của DA phải đảm bảo tuân thủ khoản 1 Điều 188 Luật đất đai 2013, bao gồm: Có GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Không có tranh chấp về QSDĐ; QSDĐ không bị kê biên để đảm bảo thi hành án và Đất còn trong thời hạn sử dụng”¹⁸. Xét về bản chất của quyền sở hữu tài sản, nếu như muốn thực hiện việc giao dịch tài sản nào đó thì chủ thể phải có đầy đủ các quyền năng sở hữu đó là quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt tài sản. Nếu như đất đai có tranh chấp với chủ thể khác hoặc QSDĐ đang bị kê biên để thi hành án thì rõ ràng quyền năng sở hữu của chủ sở hữu đã bị giới hạn và do đó sẽ không có quyền thực hiện giao dịch. Nên quy định về điều kiện DA không bị tranh chấp hay kê biên của Luật KDBĐS khá hợp lý và đảm bảo được tính thống nhất với quy định của pháp luật về đất đai.

Điều kiện DA không thuộc diện phải “chấp hành quyết định hành chính của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền” là điều kiện do Luật KDBĐS quy định bổ sung. Trong thực tế, không phải mọi tranh chấp đều giải quyết bằng con đường tòa án mà đa số các trường hợp tranh chấp đất đai thường được giải quyết thông qua con đường hành chính. Theo báo cáo của các bộ, ngành, địa phương (số liệu từ 1-8-2021 đến 31-7-2022), nội dung khiếu nại chủ yếu liên quan đến đất đai, chiếm tỉ lệ 64,6%¹⁹. Rõ ràng, nếu không quy định nhóm trường hợp chấp hành quyết định hành chính là một trong các trường hợp giới hạn việc chuyển nhượng DA thì khả năng quyền và lợi ích hợp pháp của bên nhận chuyển nhượng, của khách hàng sẽ không được đảm bảo. Như vậy, quy định “DA không bị kê biên để chấp hành quyết định chính” đã khắc phục được thiếu sót của Luật Đất đai 2013 và phù hợp với thực tiễn, bảo vệ tốt nhất quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể tham gia giao dịch.

• Không có quyết định thu hồi DA, thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; trường hợp có vi phạm trong quá trình triển khai DA thì CĐT phải chấp hành xong quyết định xử phạt.

Dự án ĐTKD NOTM là tài sản của CĐT nên được phép chuyển nhượng nhưng một khi DA đã chấm dứt hoạt động và bị thu hồi GCNĐKĐT hoặc bị thu hồi đất thì

CĐT đã không còn quyền sở hữu đối với DA do đó CĐT sẽ không được phép thực hiện việc chuyển nhượng DA. Quy định này là hợp lý và phù hợp, thống nhất với quy định tại điểm a khoản 1 Điều 46 LĐT 2020 về việc NĐT có quyền chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần DAĐT cho NĐT khác khi không thuộc một trong các trường hợp bị chấm dứt hoạt động theo quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 48 của Luật này.

Tuy nhiên, VBHN Luật KDBĐS 2020 đã sử dụng thuật ngữ “thu hồi DA” – một thuật ngữ không được quy định trong pháp luật về đầu tư lẫn đất đai hiện nay, thay vào đó, luật quy định “thu hồi GCNĐKĐT đối với các trường hợp DAĐT chấm dứt hoạt động theo quy định khoản 1 Điều 48 LĐT 2020” và “thu hồi đất”. Trong khi đó, Luật KDBĐS hiện hành lại nhiều lần nhắc đến cụm từ “thu hồi DA” tại các Điều 49 và Điều 79. Mặc dù bản chất là như nhau, thiết nghĩ, Luật KDBĐS nên thay thế cụm từ “thu hồi DA” thành “thu hồi GCNĐKĐT” đối với DA rơi vào trường hợp phải thu hồi để bảo đảm sự thống nhất về sử dụng từ ngữ.

Trường hợp có vi phạm pháp luật trong quá trình triển khai DA và có quyết định xử phạt thì DA sẽ không được chuyển nhượng và tiến hành chấp hành quyết định hành chính của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Tuy nhiên, sau khi chấp hành xong quyết định xử phạt với tính chất là một quyết định hành chính mà CĐT vẫn được tiếp tục thực hiện DA thì có thể chuyển nhượng DA này cho NĐT mới thực hiện. Nếu vi phạm của CĐT liên quan tình trạng chậm tiến độ thì CĐT mới có tiềm lực sẽ giúp sớm tháo gỡ vấn đề này, nếu vi phạm liên quan đến công trình xây dựng sai phép thì CĐT cũ phải xử lý xong những công trình xây dựng trái phép này trước khi chuyển giao cho NĐT mới. Quy định này hoàn toàn hợp lý vì những DA này vẫn còn đang hoạt động, dù CĐT có vi phạm nhưng chưa bị thu hồi GCNĐKĐT thì quyền sở hữu của CĐT đối với DA vẫn còn được thừa nhận và bảo vệ. Hơn nữa, khi CĐT đã chấp hành xong quyết định xử phạt thì những rủi ro có thể xảy ra đối với việc thực hiện DA cũng không còn nên không có lý do gì để cấm họ chuyển nhượng DA.

* Điều kiện đối với bên chuyển nhượng

• CĐT phải đảm bảo đầy đủ các điều kiện của một tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS theo quy định của pháp luật.

Khoản 1 Điều 10 Luật KDBĐS năm 2014 quy định về điều kiện kinh doanh BĐS như sau: “Tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS phải thành lập DN hoặc hợp tác xã (sau đây gọi chung là DN) và có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này”

Tuy nhiên, LĐT 2020 đã sửa đổi quy định tại Khoản 1 Điều 10 Luật Kinh doanh BĐS 2014 như sau: “Tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS phải thành lập DN hoặc hợp tác xã (sau đây gọi chung là DN), trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này”²⁰

Như vậy, theo quy định mới thì tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS chỉ phải thành lập DN hoặc hợp tác xã mà không có yêu cầu về vốn pháp định (trừ trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua BĐS quy mô nhỏ, không thường xuyên). Trên thực tế, vốn pháp định quy định trong Luật KDBĐS được đưa ra nhằm ngăn ngừa những DN tiềm lực tài chính yếu vẫn tham gia đầu tư, gây thiệt hại cho người mua khi họ không có khả năng hoàn thành DA, công trình. Trong điều kiện dịch bệnh kéo dài suốt hơn hai năm qua, DN bị tổn thất nặng về tài chính, việc bỏ quy định vốn pháp định góp phần tháo gỡ vướng mắc về vốn cho DN kinh doanh BĐS hiện nay, giúp DN có nhiều cơ hội quay lại thị trường giai đoạn hậu covid. Tuy nhiên, đây cũng là một thách thức lớn trong công tác quản lý, phê duyệt chủ trương đầu tư của các cơ quan quản lý nhà nước để đảm bảo các DA ĐTKD NOTM được đảm bảo thực hiện.

Nghị định 02/2022/NĐ-CP bổ sung thêm điều kiện về công khai, minh bạch một số thông tin nhất định²¹ đối với DN kinh doanh BĐS mà trước đây Nghị định 76/2015/NĐ-CP không có quy định chi tiết vấn đề này.

Bên cạnh đó, Nghị định 02/2022/NĐ-CP cũng quy định một số yêu cầu riêng đối với các DN kinh doanh BĐS lựa chọn làm CĐT DA BĐS theo Khoản 2, Điều 4 như sau: “Đối với trường hợp NĐT được lựa chọn làm CĐT dự án BĐS theo quy định của pháp luật thì NĐT đó phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với DA có quy mô sử dụng đất dưới 20ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với DA có quy mô sử dụng đất từ 20ha trở lên. Khi thực hiện kinh doanh BĐS thì CĐT dự án phải đáp ứng điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này.”

Quy định này theo tác giả là hoàn toàn phù hợp, việc không quy định vốn pháp định khi kinh doanh BĐS là bước đi nhằm tạo điều kiện cho các DN cung ứng dịch vụ (hoạt động như bán, cho thuê BĐS tại DA được lập, phê duyệt không có mục tiêu kinh doanh BĐS, hoạt động kinh doanh dịch vụ, thuê BĐS có sẵn để cho thuê lại…, chủ thể không phải bỏ vốn đầu tư xây dựng để tạo lập ra BĐS nhằm đưa vào kinh doanh), thuận lợi trong việc gia nhập thị trường kinh doanh BĐS, nhưng cũng tác động đối với việc quản lý các DN là CĐT xây dựng DA, do đó Nghị định 02/2022/NĐ-CP đã bổ sung quy định điều kiện đối với các CĐT xây dựng DA để đảm bảo khả năng hoàn thành DA, khắc phục rủi ro trong quá trình đầu tư. Quy định này cũng phù hợp với quy định của pháp luật về đất đai đối với điều kiện về năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của DA đầu tư ²².

• CĐT chuyển nhượng đã có GCN về QSDĐ đối với toàn bộ hoặc phần DA chuyển nhượng.

Điều kiện muốn chuyển nhượng DA, CĐT phải có GCN QSDĐ được quy định trên cơ sở đảm bảo hiệu lực của giao dịch chuyển nhượng thì DA đó phải thuộc quyền sở hữu của CĐT. Đồng thời, quy định trên đảm bảo tính thống nhất với các quy định của pháp luật về đất đai liên quan đến điều kiện chuyển nhượng QSDĐ sau khi đã có GCN cũng như thống nhất với quy định về điều kiện của BĐS đưa vào kinh doanh tại Điều 9 VBHN Luật KDBĐS 2020.

Tuy nhiên, hiện nay Nghị quyết số 42/2017/NQ-QH14 của Quốc hội ngày 21/6/2017 về tổ chức thí điểm xử lý nợ xấu cho phép tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, tổ chức mua bán, xử lý nợ xấu được chuyển nhượng tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu là DA BĐS khi có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trong khi đó, các DN BĐS bình thường (không có nợ xấu) muốn chuyển nhượng DA thì phải có GCN QSDĐ theo quy định này. Điều này, cũng gây ra những tranh cãi nhất định về điều kiện chuyển nhượng DA, nếu các DA đó thuộc công ty bị nợ xấu, là tài sản thế chấp, thì rõ ràng dễ dàng được ngân hàng xem xét, thực hiện thủ tục chuyển nhượng mà không cần yêu cầu có GCN QSDĐ để xử lý nợ xấu dễ dàng hơn đối với các DN không có nợ xấu có mong muốn chuyển nhượng DA, nhưng chưa có GCN QSDĐ thì hiển nhiên không được thực hiện chuyển nhượng.

* Điều kiện đối với bên nhận chuyển nhượng

Tương tự như CĐT chuyển nhượng DA, muốn nhận chuyển nhượng DA ĐTKD BĐS thì CĐT nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần DA BĐS cũng phải là DN kinh doanh BĐS, có đủ năng lực tài chính và cam kết tiếp tục việc triển khai đầu tư xây dựng, kinh doanh theo đúng quy định của pháp luật, đảm bảo tiến độ, nội dung DA.

Quy định về “đủ năng lực tài chính” đối với bên nhận chuyển nhượng DA có thể được thể hiện thông qua yêu cầu về điều kiện DN lựa chọn là CĐT DA BĐS được quy định tại khoản 2, Điều 4 Nghị định 02/2022/NĐ-CP và yêu cầu về điều kiện năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của DAĐT được quy định tại Khoản 2, Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP.

Pháp luật hiện nay chỉ quy định CĐT nhận chuyển nhượng phải “cam kết tiếp tục việc triển khai đầu tư xây dựng, kinh doanh theo đúng quy định của pháp luật, đảm bảo tiến độ, nội dung DA” nhưng không có quy định về chế tài xử lý nếu các CĐT không tuân thủ cam kết, đặc biệt là thực hiện các nghĩa vụ liên quan đến khách hàng và bên thứ 3 của dự án BĐS, do đó nguy cơ xâm phạm đến quyền và lợi ích của nhóm đối tượng này là rất cao trong giao dịch chuyển nhượng dự án.

Bài viết Điều kiện chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh nhà ở thương mại được Luận Văn 3C tổng hợp để hỗ trợ các bạn dùng tham khảo khi viết bài, nếu bạn cần hỗ trợ bạn có thế liên hệ và sử dụng dịch vụ viết thuê luận văn thạc sĩ của chúng tôi để được tư vấn hỗ trợ tốt nhất!

• Website: https://luanvan3c.com/
• Hotline: 0966.736.325 (zalo)
• Email: luanvan3c@gmail.com

Nguyễn Đình Long

Tôi là Nguyễn Đình Long, hiện tại tôi là Quản lý nội dung của Luận Văn 3C– Chuyên cung cấp dịch vụ làm luận văn uy tín. Chúng tôi đặt lợi ích của khách hàng là ưu tiên hàng đầu.  Website: https://luanvan3c.com/ – Hotline: 0966.736.325.