Các hình thức chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh nhà ở thương mại
Các hình thức chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh nhà ở thương mại giành cho đang sinh viên, học viên cao học theo học ngành luật kinh tế đang hoàn thiện khóa luận, luận văn thạc sĩ. Bài viết này cho các bạn cái nhìn tổng quan về: Các hình thức chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh nhà ở thương mại Nếu các bạn cần thêm bài mẫu khóa luận, luận văn thạc sĩ hay tài liệu tham khảo thì liên hệ với dịch. vụ viết thuê luận văn thạc sĩ luật kinh tế của Trung tâm Luận Văn 3C qua Zalo : 0966.736.325 để được tư vấn chi tiết nhất.
Trong Luật kinh doanh BĐS hiện hành, hình thức chuyển nhượng DA ĐTKD BĐS được quy định là một nguyên tắc trong chuyển nhượng DA đầu tư BĐS. Đây là một quy định bắt buộc các chủ thể tham gia quan hệ chuyển nhượng phải thực hiện, phải tuân thủ trong quá trình chuyển nhượng DA đầu tư nhà ở. Theo đó, chủ đầu tư DA BĐS có thể lựa chọn hình thức chuyển nhượng toàn bộ hoặc chuyển nhượng một phần DA cho chủ đầu tư khác khác để tiếp tục ĐTKD.
Luật KDBĐS 2014 đã luật hóa nội dung này trên cơ sở đánh giá, phân tích thực tiễn áp dụng Luật KDBĐS 2006 và Nghị định 153/2007/NĐ-CP khi quy định chỉ cho phép chuyển nhượng toàn bộ DA, trong khi đó, thực tế nhu cầu chuyển nhượng một phần DA cho CĐT thứ cấp, cho người dân tự làm nhà ở là rất lớn, nhiều CĐT do khả năng tài chính bị hạn chế cũng rất cần chuyển nhượng một phần DA thông qua hình thức sáp nhập hoặc mua lại phần vốn của CĐT khác. Việc chuyển nhượng DA nên được xem là một hình thức định đoạt tài sản của NĐT và không nên giới hạn NĐT chỉ được phép chuyển nhượng toàn bộ DA, do đó quy định tại Nghị định 153/2007/NĐ-CP dường như hạn chế quyền tự chủ của NĐT trong ĐTKD. Vì vậy, để đảm bảo phù hợp với yêu cầu của thực tiễn và tinh thần đảm bảo quyền tự do kinh doanh của DN, Luật KDBĐS 2014 đã quy định nguyên tắc DA có thể được chuyển nhượng toàn bộ hoặc chuyển nhượng một phần là hoàn toàn đúng đắn, phù hợp. Nguyên tắc này không những đảm bảo tính hợp lý và khả thi của hoạt động chuyển nhượng DA dưới tư cách là một hình thức định đoạt tài sản thuộc sở hữu của NĐT, mà còn khắc phục được tình trạng các CĐT “lách luật” để chuyển nhượng DA khi không đủ điều kiện, hạn chế các DA không thực hiện được do CĐT không đủ năng lực tài chính, chuyên môn, phù hợp với nhu cầu thực tế.
Để khái niệm chuyển nhượng toàn bộ hay một phần được hiểu đúng, Nghị định 02/2022/NĐ-CP đã giải thích hai khái niệm trên ngay trong Điều 3, giải thích từ ngữ, theo đó:
“4. Chuyển nhượng toàn bộ dự án BĐS là việc CĐT chuyển giao toàn bộ dự án BĐS và các quyền, nghĩa vụ, lợi ích hợp pháp của CĐT, các bên có liên quan (nếu có) đối với dự án đó cho bên nhận chuyển nhượng thông qua hợp đồng được lập bằng văn bản theo quy định của Nghị định này và được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền chấp thuận.
- Chuyển nhượng một phần dự án BĐS là việc CĐT chuyển giao phần dự án BĐS được phép kinh doanh và các quyền, nghĩa vụ, lợi ích hợp pháp của CĐT, các bên có liên quan (nếu có) đối với phần dự án chuyển nhượng cho bên nhận chuyển nhượng thông qua hợp đồng được lập bằng văn bản theo quy định của Nghị định này và được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền chấp thuận.”12
Đây là một điểm tiến bộ của Nghị định 02/2022/NĐ-CP so với Nghị định số 76/2015/NĐ-CP, thông qua cách giải thích trên, chúng ta có thể hiểu nội dung chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần DA dưới góc độ là quy mô, diện tích của DA.
Hình thức chuyển nhượng toàn bộ DA hoặc một phần DA được thực hiện theo quy định của pháp luật về đầu tư hoặc pháp luật về KDBĐS, cụ thể như sau:
- DA BĐS được chấp thuận NĐT theo quy định của LĐT 2020 hoặc được cấp GCNĐKĐT theo quy định của LĐT 2020 thì thực hiện chuyển nhượng theo quy định của Luật Đầu tư.
- DA BĐS không thuộc diện quy định tại nội dung (1) thì thực hiện chuyển nhượng theo quy định của Luật Kinh doanh BĐS
Theo quy định trên, chúng ta có thể hiểu rằng chỉ các DA BĐS thuộc diện được chấp thuận NĐT và đã được cấp GCN đầu tư theo LĐT 2020 mới áp dụng quy định của pháp luật về đầu tư; còn tất cả các trường hợp DA BĐS còn lại ngoài hai trường hợp trên sẽ áp dụng theo quy định của Luật Kinh doanh BĐS và Nghị định 02/2022/NĐ-CP. Quy định này nhằm để phù hợp và thống nhất với khoản Điều 46 của LĐT 2020, đảm bảo tính tách bạch, rõ ràng về các trường hợp chuyển nhượng DA sẽ áp dụng theo quy định của LĐT; và các trường hợp sẽ áp dụng theo quy định của Luật Kinh doanh BĐS. Tuy nhiên, về mặt kỹ thuật lập pháp, tác giả nhận thấy quy định này của Nghị định 02/2022/NĐ-CP đã mắc một lỗi kỹ thuật cơ bản là sử dụng cụm từ “LĐT năm 2020”, dẫn đến các trường hợp DA BĐS được chấp thuận đầu tư hoặc được cấp GCNĐKĐT theo LĐT 2014 thì sẽ áp dụng thực hiện chuyển nhượng theo quy định của Luật KDBĐS, điều này làm cho việc áp dụng các luật trong hoạt động chuyển nhượng DA bị chồng chéo và hoàn toàn không đúng với tinh thần của LĐT 2020 và Luật KDBĐS 2014 (đã được sửa đổi, bổ sung năm 2020) là “đối với DA BĐS được chấp thuận NĐT hoặc được cấp GCNĐKĐT theo quy định của LĐT, thẩm quyền, thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần DA thực hiện theo quy định của LĐT”14. Như vậy, nếu áp dụng “rập khuôn” theo quy định trên của Nghị định 02/2022/NĐ-CP thì theo tác giả mặc dù đã sửa đổi nhưng vẫn còn “vướng”, phân mảnh thẩm quyền, thủ tục khiến cho các DN lẫn nhà quản lý khó khăn trong quá trình áp dụng, thi hành pháp luật.
Hiện nay, CĐT có thể lựa chọn hình thức chuyển nhượng toàn bộ, hay chuyển nhượng một phần DA NOTM nhưng phải tuân thủ những nguyên tắc, yêu cầu nhất định theo quy định của pháp luật kinh doanh BĐS15 về chuyển nhượng DA ĐTKD BĐS. Mục đích của việc đặt ra các nguyên tắc trong chuyển nhượng không vì lý do nào khác nhằm đảm bảo các bên tôn trọng quyền và nghĩa vụ lẫn nhau, tôn trọng những cam kết, thỏa thuận được thể hiện trong hợp đồng; cùng với đó, phải tôn trọng lợi ích của Nhà nước và vì trật tự chung của xã hội. Cụ thể như sau:
- Không làm thay đổi mục tiêu của DA
Đối với chủ trương thực hiện dự án ĐTKD BĐS, chỉ khi NĐT đáp ứng được một cách toàn diện các mục tiêu đặt ra mới là cơ sở để cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận và phê duyệt DA. Vì vậy, khi NĐT chuyển nhượng DA này cho người khác, sự cần thiết khách quan đặt ra là mục tiêu của DA phải không được thay đổi nhằm đáp ứng với những kết quả mà DA đã đặt ra và hướng tới ngay từ ban đầu. Đồng thời, theo tác giả quy định về nguyên tắc này cũng là đảm bảo DA được chuyển nhượng một cách nhanh chóng, thuận lợi, các cơ quan nhà nước không phải rà soát, thẩm tra và xét duyệt lại mục tiêu của DA một lần nữa.
- Không làm thay đổi nội dung của DA
Nội dung của DA là tất cả các yếu tố, các hoạt động cần thực hiện và đảm bảo để đạt được mục tiêu của DA bao gồm quy mô vốn, địa bàn thực hiện DA, hình thức đầu tư, công nghệ, kỹ thuật tổ chức quản lý quá trình thực hiện DA. Đây là một trong những yếu tố hàng đầu để cơ quan nhà nước sàng lọc ngay từ ban đầu khi tiếp nhận hồ sơ DA. Vì vậy, khi chuyển nhượng DA, các nội dung này của DA cũng phải được giữ nguyên và buộc NĐT nhận chuyển nhượng phải đảm bảo các nội dung này duy trì và thực thi có hiệu quả.
- Bảo đảm quyền lợi của khách hàng và các bên có liên quan
Trong quá trình các CĐT thực hiện và chuyển nhượng dự án ĐTKD BĐS không chỉ tồn tại mối quan hệ giữa CĐT chuyển nhượng với CĐT nhận chuyển nhượng, mà còn có sự tồn tại mối quan hệ với các chủ thể khác: ngân hàng, tổ chức tín dụng, khách hàng,…
Khách hàng mua nhà ở, hàng hóa BĐS trong các DA ĐTKD BĐS cũng là người tiêu dùng vì người tiêu dùng là người mua, sử dụng hàng hóa, dịch vụ cho mục đích tiêu dùng, sinh hoạt của cá nhân, gia đình, tổ chức, nên có thể áp dụng cơ chế bảo vệ khách hàng trong giao dịch BĐS theo Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng năm 201016.Tuy nhiên, thực tế khách hàng mua hàng hóa BĐS không phải lúc nào cũng vì mục đích sinh hoạt, tiêu dùng mà còn có mục đích để bán lại nhằm tìm kiếm lợi nhuận, trường hợp này sẽ không được xác định là người tiêu dùng và quyền lợi của những đối tượng khách hàng này sẽ không được điều chỉnh bởi Luật BVQLNTD 2010. Vậy trong trường hợp các CĐT chuyển nhượng DA mà làm ảnh hưởng đến quyền lợi của các đối tượng khách hàng này, quyền và lợi ích hợp pháp của họ sẽ được bảo đảm ra sao? Thực chất, giao dịch BĐS cũng là giao dịch dân sự nên các chủ thể này hoàn toàn có quyền vận dụng các quy định liên quan của pháp luật về dân sự để bảo vệ quyền lợi của mình. Tuy vậy, bản chất của giao dịch BĐS vẫn mang tính đặc thù riêng và nó ảnh hưởng nghiêm trọng đến lợi ích của các chủ thể giao dịch bởi giá trị của BĐS không hề nhỏ, do vậy thiết nghĩ nên có những quy định trong Luật KDBĐS hoặc hướng dẫn cụ thể hơn ở các văn bản dưới luật về cơ chế bảo vệ quyền lợi khách hàng trong hoạt động chuyển nhượng dự án ĐTKD BĐS.
Trong quan hệ ĐTKD BĐS, bên cạnh mối quan hệ giữa các CĐT với nhau hoặc giữa CĐT với khách hàng, còn có mối quan hệ giữa CĐT và khách hàng với bên thứ ba có quyền và nghĩa vụ liên quan. Ở đây có thể là các TCTD, các tổ chức hoặc cá nhân nhận thế chấp, bảo lãnh cho CĐT, khách hàng vay vốn. Chúng ta biết số lượng vốn đầu tư cho một DA ĐTKD BĐS khá lớn, do đó, khi tiến hành chuyển nhượng DA, khả năng bên thứ ba gặp rủi ro cũng cũng rất cao. Một khi ngân hàng, TCTD bị đặt vào tình trạng rủi ro, thị trường tài chính trong nước sẽ bất ổn, chính vì vậy, việc chuyển nhượng DA nhất định phải cân đối bảo đảm quyền lợi của nhóm chủ thể này.
- Việc chuyển nhượng phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép
ĐTKD NOTM là hoạt động có tác động sâu rộng tới mọi lĩnh vực kinh tế, xã hội, an sinh và môi trường; đây cũng là hoạt động cần đến nguồn vốn huy động rất lớn, tiềm ẩn nhiều rủi ro nên đòi hỏi hoạt động kinh doanh trong lĩnh vực này phải được quản lý, kiểm soát chặt chẽ nhằm đảm bảo hoạt động theo quỹ đạo chung, đảm bảo sự an toàn cho các chủ thể tham gia quan hệ và lợi ích chung của xã hội. Để được cơ quan nhà nước đồng ý việc chuyển nhượng, CĐT phải đảm bảo các điều kiện chuyển
Cơ chế bảo vệ được quy định từ Điều 12 đến Điều 26 Luật BVQLNTD 2010 và được hướng dẫn cụ thể bởi Nghị định số 99/2011/NĐ-CP ngày 27/10/2011 của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật này nhượng DA ĐTKD BĐS theo luật định. Nếu không thỏa mãn các điều kiện luật định và chưa được sự đồng ý của cơ quan nhà nước mà chuyển nhượng DA sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính17 theo quy định của pháp luật có liên quan, cụ thể là Nghị định 16/2022/NĐ-CP ngày 28/01/2022 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng.
Bài viết Các hình thức chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh nhà ở thương mại được Luận Văn 3C tổng hợp để hỗ trợ các bạn dùng tham khảo khi viết bài, nếu bạn cần hỗ trợ bạn có thế liên hệ và sử dụng dịch vụ viết thuê luận văn thạc sĩ của chúng tôi để được tư vấn hỗ trợ tốt nhất!
- Website: https://luanvan3c.com/
- Hotline: 0966.736.325 (zalo)
- Email: luanvan3c@gmail.com
Tôi là Nguyễn Đình Long, hiện tại tôi là Quản lý nội dung của Luận Văn 3C– Chuyên cung cấp dịch vụ làm luận văn uy tín. Chúng tôi đặt lợi ích của khách hàng là ưu tiên hàng đầu. Website: https://luanvan3c.com/ – Hotline: 0966.736.325.
GẶP TƯ VẤN VIÊN
Bình chọn Một bài tiểu luận thành công thường sở hữu cấu trúc rõ ràng và hợp lý. Nếu bạn đang gặp khó khăn trong việc tìm kiếm điểm khởi đầu, hãy yên tâm, vì trong bài viết này, Luận văn 3C sẽ trình bày cho bạn về cấu trúc bài tiểu luận hoàn chỉnh […]
Bình chọn Ngành Trung Quốc học đang trở thành một lựa chọn hấp dẫn cho nhiều bạn trẻ Việt Nam khởi nghiệp và nghiên cứu. Điều này có lý do rõ ràng, khi mà văn hóa Trung Quốc ngày càng thấm nhuần vào đời sống Việt Nam qua nhiều hình thức phong phú. Thêm vào […]
Bình chọn Việc nghiên cứu và viết luận văn về Lý Luận Và Lịch Sử Nhà Nước Và Pháp Luật yêu cầu người thực hiện phải có nền tảng kiến thức vững chắc và khả năng phân tích sâu sắc. Nếu bạn đang gặp khó khăn trong quá trình viết bài luận của mình, hãy […]
Bình chọn Để hỗ trợ các bạn học viên tìm kiếm những đề tài mới mẻ và thú vị, Luận văn 3C đã biên soạn một danh sách các 100 đề tài luận văn thạc sĩ quản lý văn hóa, Những đề tài trong danh sách này được tổng hợp từ các trường đại học trên […]
Bình chọn Với 100 đề tài luận văn thạc sĩ quản lý giáo dục, bạn sẽ tiết kiệm được khá nhiều thời gian khi tìm kiếm chủ đề cho luận văn của mình. Chỉ cần chọn một đề tài phù hợp với sở thích, bạn đã có thể bắt tay ngay vào việc triển khai […]
Bình chọn Luận văn thạc sĩ Triết học là một tác phẩm yêu cầu người viết đầu tư khá nhiều thời gian và công sức để thực hiện nghiên cứu. Việc lựa chọn đề tài phù hợp là rất quan trọng, cần thiết và nên được ưu tiên thực hiện ngay từ đầu. Luận văn […]
Bình chọn Chúng tôi hiểu rằng việc tìm kiếm một đề tài phù hợp cho bài luận văn thạc sĩ về Chủ nghĩa Xã hội Khoa học có thể là một thử thách lớn đối với các bạn học viên. Để giúp các bạn khởi động và hoàn thành công việc này, hôm nay, chúng […]
Bình chọn Các nghiên cứu thạc sĩ về Xây dựng Đảng và chính quyền nhà nước đang được các học viên rất quan tâm và có vai trò vô cùng quan trọng. Vậy việc triển khai sẽ diễn ra như thế nào, và cần bao gồm những nội dung cũng như chủ đề gì? Nếu […]
Bình chọn Các loại thuế cơ bản đối với hộ kinh doanh giành cho đang sinh viên, học viên cao học theo học ngành luật kinh tế đang hoàn thiện khóa luận, luận văn thạc sĩ. Bài viết này cho các bạn cái nhìn tổng quan về: Các loại thuế cơ bản đối với hộ […]
Bình chọn Phân loại hộ kinh doanh theo quy định pháp luật thuế giành cho đang sinh viên, học viên cao học theo học ngành luật kinh tế đang hoàn thiện khóa luận, luận văn thạc sĩ. Bài viết này cho các bạn cái nhìn tổng quan về: Phân loại hộ kinh doanh theo quy […]
Bình chọn Cơ sở lý luận về pháp luật thuế đối với hộ kinh doanh giành cho đang sinh viên, học viên cao học theo học ngành luật kinh tế đang hoàn thiện khóa luận, luận văn thạc sĩ. Bài viết này cho các bạn cái nhìn tổng quan về: Cơ sở lý luận về […]
Bình chọn Khái quát chung về hộ kinh doanh giành cho đang sinh viên, học viên cao học theo học ngành luật kinh tế đang hoàn thiện khóa luận, luận văn thạc sĩ. Bài viết này cho các bạn cái nhìn tổng quan về: Khái quát chung về hộ kinh doanh Nếu các bạn cần thêm […]
Bình chọn Chuyên mục chia sẻ các đề tài luận văn thạc sĩ luật kinh tế Pháp luật Việt Nam về bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng trong giao dịch mua bán hàng hóa trên sàn Thương mại điện tử cho các bạn học viên đang làm luận văn tham khảo. Với những học viên […]
Bình chọn Trình tự thủ tục chào bán trái phiếu ra công chúng giành cho đang sinh viên, học viên cao học theo học ngành luật kinh tế đang hoàn thiện khóa luận, luận văn thạc sĩ. Bài viết này cho các bạn cái nhìn tổng quan về: Trình tự thủ tục chào bán trái […]
Bình chọn Phương thức tiến hành hoạt động chào bán trái phiếu ra công chúng giành cho đang sinh viên, học viên cao học theo học ngành luật kinh tế đang hoàn thiện khóa luận, luận văn thạc sĩ. Bài viết này cho các bạn cái nhìn tổng quan về: Phương thức tiến hành hoạt […]
Bình chọn Điều kiện và nguyên tắc tiến hành hoạt động chào bán trái phiếu ra công chúng giành cho đang sinh viên, học viên cao học theo học ngành luật kinh tế đang hoàn thiện khóa luận, luận văn thạc sĩ. Bài viết này cho các bạn cái nhìn tổng quan về: Điều kiện […]